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2022年10月号 |
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Cover
Story |
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 特集
物流不動産 2022
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【解説】
空前の活況が終わり物件選びの幅が広がる
物流不動産市場の潮目が変わった。上昇に転じた空室率は今年中に景況感の目安とされる5％を突破する見通しだ。それでも供給ラッシュにブレーキはかからない。
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【第1部】CBRE市場解説
成長は従来より緩やかに、しかし底堅く
CBRE 高橋 加寿子 シニアディレクター
羽仁千夏 ディレクター
大型マルチテナント型物流施設の空室率は既に上昇傾向にあり、過去数年とはマーケット環境が異なってきた。一方、利用者である物流業界では、2024年問題やサプライチェーン改革に起因する新たなニーズが生まれている。変化は確実に起きているが、物流施設の需要や物流投資は底堅く推移していくだろう。
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【第2部】JLFI市場解説
空室率上昇：変調の要因と今後の見通し
日本ロジスティクスフィールド総合研究所 辻 俊昭 代表
物流賃貸施設の空室率が上昇に転じた。22年末には景況感の目安とされる5％に届く可能性がある。20年にわたって続いた市場の成長が変調を来たしている。それは何を意味しているのか。これから何が起きるのか。独自のデータを基に空室率上昇の要因を分析、市場の見通しを報告する。
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【第3部】
CRE 4大都市圏17エリア：市場リポート
シーアールイー 隅野英樹 マーケティンググループ グループリーダー
物流不動産市場は2021年を機に局面が変わった。建てれば埋まる時代から選別の時代に入った。中小型倉庫を含む全国1500棟以上の賃貸物流施設を管理しているCREが、同社独自のデータベースを基に、4大都市圏17エリアの需給と賃料相場の動向を解説する。
首都圏
都内湾岸エリア 坪7千円〜8千円で賃料の上昇が継続
千葉湾岸エリア 坪4千円〜5千円後半で上昇沈静化の兆し
神奈川湾岸エリア 23年1Ｑの大型供給控え大きな動きなし
埼玉関越・東北道エリア 坪3千円中盤〜4千円前半の賃料に魅力
千葉東葛エリア 23年2Ｑにかけて空室率上昇の可能性
東京神奈川西エリア 県央エリアの大量供給で空室率上昇へ
埼玉南部西エリア 坪4千円後半〜5千円中盤でも消化進む
茨城南西エリア 23年の大規模供給で消化に苦戦の恐れ
成田エリア 需給は安定しており開発は停滞
近畿圏
北摂東大阪エリア 旺盛な需要で新規・既存とも賃料高騰
大阪湾岸エリア 高アクセス物件はタイトな需給が継続
阪神神戸港エリア 賃料の上昇を旺盛な需要が吸収
神戸内陸エリア 賃料上昇も坪4千円に需給の分岐点
中部圏
名古屋北エリア 内陸シフトや集約需要が空室率を抑制
名古屋南エリア 22年の大型供給を消化し賃料上昇傾向
九州圏
福岡エリア 13四半期連続で空室率は０％を維持
鳥栖エリア 需要勝ちで23年の大量供給も不安なし
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【第4部】大手デベロッパー3社：インタビュー
《解説》建設コスト上昇が開発会社を襲う
物流施設の需要は依然として旺盛だが、開発用地の価格上昇に加え、建築資材の高騰が供給側のデベロッパーに重くのしかかっている。大量供給の影響でテナントが決まるまでに時間を要する物件も増えてきた。潮目は変わったのか。業界をリードする大手3社のキーパーソンに聞いた。
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プロロジス 山田御酒 会長
──新たなフォーマットの開発を先導していく
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日本GLP 帖佐義之 社長
──地域と共生し「役に立つ物流施設」を実現
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大和ハウス工業 浦川竜哉 取締役常務執行役員
──中継拠点整備など「2024年問題」に対応
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【第5部】
物流不動産主要25社：本誌アンケート調査
需要／開発・供給ペース／用地相場／賃料相場／建設コスト
物流不動産市場の主要25社にアンケート調査を実施した。市場トレンド、懸念事項、対応策を尋ねた。需給の先行きについては楽観派と悲観派で意見が割れた。用地の高騰に加えて建設コストが上昇、開発コストは大きく膨らんでいるが、賃料への転嫁には限界があるとの認識が広がっている。
回答企業一覧（※社名五十音順）
ESR／SGリアルティ／オリックス不動産／クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド
・アセットマネジメント／グッドマンジャパン／KICデベロップメント／シーアールイー／ジーエルアールインベストメント／清水建設／住友商事／センターポイント・ディベロップメント／第一生命保険／大和ハウス工業／東急不動産／東京建物／日本GLP／日本生命保険／野村不動産／プロロジス／三井不動産／三井物産都市開発／三菱地所／メープルツリーインベストメンツジャパン／ラサール不動産投資顧問／ロジランド
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【第6部】市場トピック
九州に続き「北東北」に注目集まる
物流施設開発が3大都市圏以外の地方に拡大している。過去2年半にわたり空室率0％を継続している九州エリアでは、デペロッパー各社が次々に新たな開発計画を発表している。「2024年問題」に対応した中継輸送拠点の需要も本格化、青森・岩手・秋田の「北東北エリア」の物流拠点候補地として盛岡周辺などが新たに注目されている。
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【第7部】
ロジスティクス領域における意思決定法
アーサー・ディ・リトル・ジャパン 古田直也 パートナー
納富祐樹 コンサルタント
ロジスティクス領域において、後戻りの利かない意思決定事項と頻繁に直面するようになってきた。“アジャイル”の思想に基づくスピード重視のアプローチはそこでは通用しない。“デジタルツールありき”も危険である。拠点の再配置問題を題材に、正しい意思決定法を解説する。
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Key Person |
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「物流業の常識を超えた成長を続ける」
AZ−COM丸和ホールディングス 和佐見 勝 社長
10月1日、丸和運輸機関はAZ−COM丸和ホールディングスに社名変更して持ち株会社制に移行した。1兆円企業を目指し、物流の枠を超えて事業領域を拡大する。M&Aにも本腰を入れる。約400億円を投じて開発する埼玉県松伏町の大規模拠点には「第2本社」を設置して次世代型センターを立ち上げる。
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Report |
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海外論文
コールドチェーンのアウトソーシング市場
“Cold Chain: Planning and Moving Sensitive Products”
ペンシルベニア州立大 C.John Langley Jr.教授ほか
コールドチェーンの需要が世界的に拡大している。そのアウトソーシング市場も成長している。常温物流と比べてコールドチェーンのアウトソーシング比率は「保管および倉庫業務」において低く、「輸送サービス」で高いという特徴がある。また3PLと荷主では、運営・管理における課題認識が大きく異なっている。
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Case Studies
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京王電鉄〈物流サービス〉
通勤鉄道とグループのトラック・バスを連携
電車や駅を活用して都市物流のスキーム構築
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アダストリア〈EC物流〉
自社ECセンターに棚搬送ロボ120台導入
出荷能力を6割増の1日最大3万4千件に
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Columns |
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物流企業の値段《第175回》
山崎慎一 SBI証券 シニアアナリスト
SGホールディングス
宅配とロジを軸に5期連続の増収増益
成長の鍵は物流ソリューションの高度化
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ビジキャリ ロジスティクス管理2級
対策講座《第43回》
輸出入情報インフラ
講師 梶田 ひかる
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海外トレンド報告
《欧米＆アジア編》アマゾンが輸送事業などに再エネ由来水素導入へ
《中国編》米当局介入で、中国大手がマースク子会社買収を中止
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湯浅和夫の物流コンサル道場
《第245回》〜温故知新編 第126回〜
「メタ・ロジスティクス」って何だ？
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物流指標を読む《第164回》
中小零細事業者の運賃値上げは道半ば
NX総合研究所 佐藤信洋
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国際ロジスティクス学会［SOLE］日本支部報告
SOLE基本教材「LEM」を読む
第3回 ロジスティクスエンジニアリングの手法
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佐高信のメディア批評
『朝日』の統一教会報道の弱腰ぶりに
『世界日報』との手打ち疑惑が甦る
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Information
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CLIP BOARD
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●「国際物流総合展2022」が開催
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●三菱商事など出資のGaussy・中村社長インタビュー
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●イノフィスが庫内作業などに最適のマッスルスーツ新製品発表
●JLLが「不動産市場透明度」調査結果公表、日本は過去最高に
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●トラックドライバーの長時間労働規制する改善基準告示の改正内容固まる
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●uprが神奈川・相模原で物流の先端技術集めた「DXデポ」を開設
●ソフトバンクロボティクスが千葉・市川に研究開発拠点を設置
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●サプライチェーンをサイバー攻撃から守れ─三菱総研がメディア意見交換会
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DATA BANK
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●国土交通月例経済（国土交通省）
●デカルト・データマイン 海上コンテナ輸送量実績調査
〜物流施設の賃貸マーケットに関する調査〜
首都圏・関西圏ともに空室率は上昇基調
一五不動産情報サービス
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主要記事索引
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編集後記 |
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広告索引 |
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