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SEPTEMBER 2007 90
物流不動産市場レポート
倉庫・配送センター
市況レポート
生駒データサービスシステム 瀬尾茂之
特別編
国内主要都市の物流不動産の市況動向を調査した「倉庫・配送センター市
況レポート」を、シービー・リチャードエリスと生駒データサービスシステム
は共同で年に二回発表している。
その最新版となる〇七年上半期版が七月に
発表された。
これを元に今回の本コーナーでは関東圏、近畿圏の都道府県別
市況を解説する。
なお同調査は、主用途が倉庫であり、かつテナントが一般
募集された全国三七三六施設の賃貸料金が対象となっている。
東京都三多摩
──住宅化の進行で用地不足
三鷹市や調布市など二十三区に隣接する地
域は、住宅化の進行や幹線道路沿いへの大型
店舗開発により物流施設開発が困難な状況が
続いている。
中央道における調布インターチェ
ンジ（ＩＣ）周辺や、国立府中ＩＣ周辺、八
王子ＩＣや立川エリアが物流施設集積地とし
て確立しつつある。
また〇七年六月には圏央道
あきる野ＩＣと八王子ＪＣＴ間が開通し、広
域的な交通利便性が向上している。
三鷹・調布・武蔵野ゾーンは住宅化の進行
もあり既存物件や物流用地が少なく、営業所
兼倉庫といった中小型施設の需要が中心となっ
ている。
郊外に進むにつれ中型以上の施設に対
する需要が増加するが、既存物件も新規供給
も共に少ない。
市況動向として、大型施設に
対する品薄感がみられるが、賃料水準は横ばい
で推移している。
首都圏全域を見据えることが
可能な立地であり潜在的な需要が期待できるこ
とから、近年不動産開発会社の動きが活発に
なっている。
神奈川県
──都内の施設需要を吸収
川崎市、横浜市の港湾部、内陸部の東名高
速ＩＣ周辺を中心に、多数の施設が集積して
いる。
近年は横浜港、横浜町田ＩＣ、東名高
速厚木ＩＣ周辺において、大型施設の開発が
進んでいる。
コンテナ貨物を中心に横浜港の
〇七年上半期
東京都二十三区
──大型開発案件は減少傾向
二十三区の物流不動産マーケットは、国内
最重要インフラともいえる東京港、羽田空港の
二大流通拠点を擁する。
加えて企業、住民の
都心回帰の流れや、羽田空港の国際化に向け
た動きを考慮すると、今後も物流拠点としての
重要性は変わらないと考えられる。
物流会社の
取扱貨物量も増加基調で推移しており、付属
する施設需要も十分に期待できる。
しかし荷主企業はコスト削減のため、同エリ
アを希望しながらも埼玉南部、横浜、浦安といっ
関東圏
た広域まで視野に入れて物件を探す傾向にある。
また同エリアには陸揚げ分の保税および一時保
管貨物の需要も多いが、賃料が高いため物流
会社は流通加工等を伴う高付加価値業務の受
注に向けて動いている。
全体の引き合いとしては、五〇〇坪未満の
施設に対する需要が高く、一部で中小型のスタ
ジオ等の特殊建物に対する引き合いもみられる。
また、内陸部は住宅化により既存の物件に対す
る品薄感が強い。
需要は堅調に推移しているが、
賃料水準の上昇には至っていない。
ただし中小
規模の付加価値の高い施設に関しては、希少
性もあり高止まりしている。
また投資対象とな
る大型案件については減少しており、不動産開
発会社の動きは鈍化している。
91 SEPTEMBER 2007
東京湾
千葉市
四街道市
船橋市
市川市
柏市
流山市
松戸市
さいたま市越谷市
川口市
蕨市
朝霞市
所沢市
川越市
狭山市
和光市
草加市
八千代市佐倉市
富里市
成田市
東
北
自
動
車
道
関
越
自
動
車
道
東関東自動車道
館山道
東名高速道路
常
磐
自
動
車
道
中央自動車道
市原市
袖ヶ浦市
習志野市
横浜市
相模原市川崎市
八王子市
あきる野市
青梅市
昭島市立川市武蔵野市
三鷹市
調布市世田谷区
羽田空港
大田区
品川区
江戸川区
足立区
荒川区葛飾区
墨田区
北区
練馬区
豊島区
杉並区新宿区
日野市
稲城市
府中市
厚木市
浦安市
成田空港
千葉県東北部
千葉県北部
埼玉県東
城東
城北
その他23区
三鷹・調布・武蔵野
立川・府中・東大和
八王子・青梅・あきる野
中央港
城南
江東
埼玉県央
埼玉県西埼玉県南
16号
千葉臨海
横浜臨港
神奈川県内陸
神奈川県中部
千葉県南部
5.5カ月（3.8％）
10.0カ月（0.0％）
10,110円（13.5％）
10,390円（-11.1％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
4.4カ月（2.3％）
4.6カ月（4.5％）
8,250円（0.0％）
8,530円（-2.8％）
平均預託金平均募集賃料
4.7カ月（-6.0％）
5.5カ月（-3.5％）
7,930円（8.6％）
8,160円（13.2％）
平均預託金平均募集賃料
4.4カ月（10.0％）
5.6カ月（-1.8％）
8,580円（7.1％）
8,540円（-5.4％）
平均預託金平均募集賃料
3.4カ月（3.0％）
3.6カ月（-40.0％）
3,300円（15.4％）
2,830円（17.4％）
平均預託金平均募集賃料
3.0カ月（0.0％）
5.2カ月（-7.1％）
5,520円（0.7％）
5,830円（1.7％）
平均預託金平均募集賃料
3.3カ月（0.0％）
4.6カ月（0.0％）
5,740円（-2.0％）
6,410円（-0.6％）
平均預託金平均募集賃料
3.8カ月（8.6％）
4.8カ月（9.1％）
3,570円（0.0％）
5,290円（19.1％）
平均預託金平均募集賃料
4.6カ月（0.0％）
4.9カ月（11.4％）
6,660円（10.6％）
6,480円（-0.9％）
平均預託金平均募集賃料
★
4.5カ月（12.5％）
4.0カ月（-14.9％）
7,480円（-1.4％）
6,330円（-7.2％）
平均預託金平均募集賃料
3.8カ月（0.0％）
4.5カ月（7.1％）
4,350円（2.5％）
5,200円（7.9％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
3.3カ月（6.5％）
7.3カ月（32.7％）
3,730円（1.9％）
6,800円（12.2％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
2.6カ月（0.0％）
2.3カ月（0.0％）
3,950円（1.5％）
3,320円（-18.6％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
3.4カ月（-2.9％）
4.0カ月（5.3％）
4,500円（0.7％）
5,690円（5.0％）
平均預託金平均募集賃料3.5カ月（2.9％）
3.7カ月（-2.6％）
5,350円（-2.9％）
5,280円（10.7％）
平均預託金平均募集賃料
3.6カ月（-2.7％）
4.5カ月（-25.0％）
4,140円（1.2％）
4,500円（-10.0％）
平均預託金平均募集賃料
3.6カ月（5.9％）
3.4カ月（0.0％）
3,820円（2.1％）
3,830円（-4.7％）
平均預託金平均募集賃料
5.4カ月（-3.6％）
7.3カ月（7.4％）
7,010円（9.7％）
6,350円（-10.4％）
平均預託金平均募集賃料
4.3カ月（19.4％）
3.0カ月（0.0％）
4,570円（-2.1％）
4,470円（8.5％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
★ ★
3.2カ月（-13.5％）
4.2カ月（-2.3％）
3,600円（-8.6％）
5,610円（1.1％）
平均預託金平均募集賃料
★
2.8カ月（7.7％）
2.9カ月（-14.7％）
5,130円（-9.2％）
5,170円（-9.1％）
平均預託金平均募集賃料
★
※上段は倉庫・配送センター、下段は事務所兼倉庫
※（ ）内は対前年比
※★印はサンプル数が4棟以下のデータを示している
東京湾アクアライン
関東圏ゾーン別最新市況
横浜港
川崎港
★ ★
SEPTEMBER 2007 92
物流不動産市場レポート
取扱貨物は増加傾向にあり、荷動きは活発だ。
都内の大井埠頭周辺で需要が増加し、空室物
件が不足しているため、湾岸部は都内からの需
要を吸収している。
また厚木ＩＣを中心とした
内陸部は、名阪ルートの首都圏配送の中継地
点として人気が高く、配送型物流センターへの
需要が高まっている。
施設に対する需要は旺盛だ。
拠点の集約・
統合など合理化を求める動きもみられる。
今期
は冷凍・冷蔵対応の施設に対する需要も多かっ
た。
賃料水準は下げ止まり感があるものの、荷
主からの物流委託の単価は下落傾向にあること
から、概ね横ばいで推移している。
なお中小型
物件はサブリース物件を中心に、賃料水準が上
昇したケースもみられた。
千葉県
──湾岸エリアの交通利便性向上
千葉県の施設需要は柏ＩＣなどの国道一六
号線沿いと、浦安市、船橋市等の湾岸部から、
千葉市の湾岸エリアおよび成田空港周辺に集中
している。
特に浦安市、市川市、船橋市は羽田・
成田両空港へのアクセスが良く、東京都に隣接
しており交通利便性を備えているため、都心部
を見据えた首都圏近郊の配送拠点として位置付
けられている。
また同エリアと都心湾岸部、川
崎市、横浜市等を結ぶ国道三五七号線の交差
点の立体化が進んだことで、日中の交通渋滞は
緩和傾向にある。
湾岸エリアは道路整備による交通利便性の向
上に伴い、需要が増加している。
また都内にお
ける大型施設への品薄感や、都内に比べ低廉
な賃料水準が需要を吸収している。
賃料水準
は旺盛な需要を背景に下げ止まり感がみられる
ものの、荷主企業の物流コスト削減の動きもあ
り、上昇に転じる気配はみられない。
〇七年以
降も同エリアや内陸部の高速ＩＣ周辺でマルチ
テナント型物流施設の供給が相次ぐ予定だ。
埼玉県
──荷主はコンプライアンスを重視
埼玉は高速道路網が発達し、内陸型物流
の要所として発展してきた。
同県南部、首都
圏の環状線である一六号線沿線および関越道、
東北道ＩＣ周辺に施設が集積している。
同県
は元々地場の運送会社が多い地域だが、近年
は大手物流企業や不動産開発会社の進出も活
発だ。
首都圏全域を見据えることができる立地
優位性のみならず、湾岸エリアと比べて大型施
設用地が確保しやすいため、多くの開発案件が
進んでいる。
特に戸田市や川口市等南部ゾーン
は都内への配達拠点として人気がある。
施設の需要は、外環道、東北道、関越道の
各高速道路ＩＣ周辺に集中している。
特に東
北道沿線は県内他エリアに比べ新規供給が見
込め、需要が増加している。
規模を問わず施設
に対する需要は堅調であり、一部で募集賃料が
上昇している物件もみられたが、成約ベースで
ほぼ横ばいだった。
〇七年以降も大型施設の竣
工が予定されている。
また同県は市街地化調整
区域のエリアや老朽化した倉庫が多いため、営
業倉庫の認可取得が可能な施設への移転を検
討するなど、荷主企業がコンプライアンスを重
視する動きがみられた。
大阪府
──近畿の物流インフラの中核
大阪港は世界の主要港との間にサービス航路
を有し、スーパー中枢港湾の指定を受けるなど、
近畿圏の中核物流インフラとして機能している。
大阪府の人口は八〇〇万人を超え、首都圏と
並んで物流施設への需要が期待できる地域であ
る。
賃貸市況は、湾岸部で大型施設の供給が相
次いでいる。
潜在需要により空室消化は進んで
いるが、テナント獲得競争が激化し需要が緩和
する可能性があり、賃料水準の上昇する可能
性は低い。
内陸部では空室改善が進むも大型
施設の供給が少なく、品薄感が強い。
中小規
模の倉庫は利便性の高い施設を中心に空室消
化が進み、需要は底堅く推移している。
兵庫県
──中国向け貨物で震災後の低迷脱出
六七年に日本初のコンテナ埠頭である摩耶
埠頭を完成させるなど、常に最先端の施設を
取り入れてきた神戸港だが、九五年の震災後
は、非常に苦戦を強いられてきた。
近年は中国
向けの港湾貨物量の増加によって長期に及んだ
低迷から脱しつつある。
行政も物流企業の誘致
を積極化しており、スーパー中枢港湾として港
近畿圏
93 SEPTEMBER 2007
※上段は倉庫・配送センター、下段は事務所兼倉庫
※（ ）内は対前年比
※★印はサンプル数が4棟以下のデータを示している
近畿圏ゾーン別最新市況
淡路島
大阪湾
播磨灘
大津市
京都市
神戸市
加古川市
明石市
姫路市
名神高速道路
舞鶴若狭自動車道
阪
和
自
動
車
道
西名阪自動車道
山陽自動車道
中国自動車道
姫路・加古川
神戸西・明石
神戸
京都西部
北大阪
吹田
臨港
東大阪
南大阪
大阪市街地
南インター
京都南部
京都東部
滋賀県下
西宮・伊丹
6.5カ月（4.8％）
6.1カ月（0.0％）
2,690円（0.0％）
4,360円（0.0％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
7.2カ月（7.5％）
6.4カ月（-4.5％）
4,510円（2.5％）
4,710円（3.5％）
平均預託金平均募集賃料
7.0カ月（1.4％）
6.8カ月（3.0％）
4,800円（7.6％）
5,190円（-1.0％）
平均預託金平均募集賃料
4.3カ月（26.5％）
7.2カ月（0.0％）
4,690円（11.4％）
5,210円（0.0％）
平均預託金平均募集賃料
7.2カ月（28.6％）
（ ）
3,230円（-8.0％）
（ ）
平均預託金平均募集賃料
6.7カ月（-24.7％）
9.6カ月（6.7％）
6,170円（6.0％）
5,670円（-8.3％）
平均預託金平均募集賃料
9.2カ月（53.3％）
7.3カ月（32.7％）
3,400円（0.0％）
4,640円（50.6％）
平均預託金平均募集賃料
★ ★
6.0カ月（-14.3％）
7.3カ月（2.8％）
4,550円（-13.8％）
5,540円（-5.3％）
平均預託金平均募集賃料
6.2カ月（-33.3％）
8.1カ月（-3.6％）
6,040円（-7.2％）
5,420円（-3.2％）
平均預託金平均募集賃料
7.9カ月（2.6％）
8.4カ月（-2.3％）
5,260円（-0.2％）
5,680円（1.1％）
平均預託金平均募集賃料
6.9カ月（-8.0％）
6.5カ月（0.0％）
5,980円（7.6％）
5,180円（0.0％）
平均預託金平均募集賃料
8.4カ月（12.0％）
7.7カ月（1.3％）
5,880円（5.6％）
6,060円（-0.7％）
平均預託金平均募集賃料
7.4カ月（19.4％）
7.9カ月（3.9％）
4,330円（7.4％）
5,050円（1.8％）
平均預託金平均募集賃料
6.3カ月（ ）
8.0カ月（-20.0％）
（ ）
4,450円（-11.2％）
平均預託金平均募集賃料
─ ─ ─ ─
★
★
★
★
★
─ ─ ─
平均預託金平均募集賃料
6.5カ月（38.3％）
8.0カ月（0.0％）
3,230円（0.0％）
4,000円（0.0％）
★
★
★
★
★
★ ★
近江八幡市
守山市
宇治市
京田辺市
長岡京市
亀岡市
高槻市
吹田市
宝塚市
三田市
芦屋市尼崎市
神戸港
大阪港
西宮市
大阪国際空港
北区
灘区
中央区
垂水区
須磨区
西区
長田区
兵庫区
大東市
八尾市
堺市
大阪市
羽曳野市
東大阪市
枚方市
茨木市
草津市
琵琶湖
右京区
西京区
南区山科区
SEPTEMBER 2007 94
物流不動産市場レポート
湾強化を進めている。
施設はポートアイランド、
六甲アイランド等の湾岸部や、内陸部の流通・
産業団地に集積している。
阪神間における拠点
の統合先として尼崎港湾部へ進出する企業がみ
られる。
食品・アパレル・日雑品企業を中心とした
拠点統合の動きから、需要が増加している。
規
模を問わず施設は品薄感がみられる。
また施設
の新設、既存の施設の拡張といった動きも盛ん
だ。
賃貸市況は空室消化が進んでいることから
需給バランスは逼迫しているものの、賃料水準
が上昇するには至っておらず、概ね横ばいで推
移している。
京都府・滋賀県
──用地不足で新規供給が進まず
滋賀県は国道１、８号線をはじめ、名神高
速、北陸道等のインフラが充実している。
県下
には自社所有の物流施設が多く分布しているが、
賃貸倉庫の供給は比較的少ない。
京都府は南区、
伏見区を中心とした、名神高速南京都ＩＣ周
辺に物流・工場施設需要が集中している。
近
年は道路が拡張され、久御山町、八幡市など
南部へ進出する企業がみられる。
施設に対する需要は堅調に推移しており、空
室倉庫は減少している。
南部ゾーン、滋賀県
下ゾーンにおける引き合いは底堅く、規模を問
わず使い勝手に優れた平屋、配送センタータイ
プの物件は品薄傾向にあるが、用地不足から新
規供給は進んでいない。
賃料水準は物件不足
から下げ止まり感がでている。
2007年上半期全国最新市況
平均賃料平均預託金
3,190円3.1カ月
3,340円3.6カ月
北海道
平均賃料平均預託金
3,450円4.3カ月
3,760円4.4カ月
宮城県
平均賃料平均預託金
4,170円3.7カ月
4,480円3.2カ月
埼玉県
平均賃料平均預託金
3,850円3.7カ月
5,120円4.8カ月
千葉県
平均賃料平均預託金
6,640円3.9カ月
7,220円4.8カ月
東京都
平均賃料平均預託金
5,280円4.1カ月
5,500円4.4カ月
神奈川県
平均賃料平均預託金
2,750円3.5カ月
4,050円4.1カ月
静岡県
平均賃料平均預託金
3,160円4.3カ月
4,540円5.4カ月
愛知県
平均賃料平均預託金
2,940円3.7カ月
4,460円5.0カ月
石川県
平均賃料平均預託金
2,890円6.2カ月
3,120円3.0カ月
滋賀県
平均賃料平均預託金
4,800円6.7カ月
5,150円7.0カ月
京都府
平均賃料平均預託金
4,890円7.1カ月
5,540円7.8カ月
大阪府
平均賃料平均預託金
4,510円7.7カ月
5,220円7.5カ月
兵庫県
平均賃料平均預託金
2,410円4.7カ月
4,200円6.1カ月
香川県
平均賃料平均預託金
2,880円5.2カ月
4,050円6.0カ月
岡山県
平均賃料平均預託金
2,500円6.0カ月
高知県
平均賃料平均預託金
3,840円6.3カ月
4,610円8.3カ月
広島県
平均賃料平均預託金
3,130円5.4カ月
4,760円7.6カ月
福岡県
平均賃料平均預託金
2,630円5.0カ月
3,570円6.2カ月
鹿児島県
平均賃料平均預託金
2,710円6.0カ月
3,880円4.8カ月
愛媛県
─ ─
※上段は倉庫・配送センター、下段は事務所兼倉庫
|
