三大都市圏物流施設賃貸市況分析[物流不動産市場レポート]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2008年3号

物流不動産市場レポート
三大都市圏物流施設賃貸市況分析

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

MARCH 2008　　82 物流不動産市場レポート連結した。
これにより、圏央道沿線エリアで企業進出がみられた。
圏央道は今後五年程度で全線開通する見通しで、周辺エリアの物流拠点としてのポテンシャルの向上が期待される。
　湾岸部での施設の供給は依然続いている。
しかし、交通利便性の高い東京都内や隣接した浦安などのエリアでは、大型用地の取得が困難になっていることもあり、近郊の船橋、習志野などのエリアへと、需要が広域化している。
　内陸部では、物流玄関口といわれる東名道の厚木ＩＣや、常磐道の柏ＩＣ周辺などで大型施設の供給が進んでいる。
前述の圏央道一部区間の開通など、インフラが整備されたこともあり、埼玉県北部などのエリアでも動きがみられる。
　今期の首都圏の中・大型施設の募集賃料は、埼玉県で前年同期比一・四％減となったが、東京都、千葉県、神奈川県は上昇している（図１）。
東京都は、〇七年上半期は九・二％減と落ち込んだものの、今期は十二・一％増となり、〇六年の水準まで回復した。
しかし、大型施設用地は限定的で、新規供給や空室物件が少ないことが影響し、ニーズ自体は東京周辺エリアに流れる傾向にある。
募集動向をみる限り、近年は底堅く安定的に推移しているといえるが、物流コスト削減の動きが続いていることもあり、賃料水準はしばらくの間大きく上昇することはないとみられる。
　首都圏のマルチテナント型物流施設の空室率は〇六年三月期以降、〇六年十二月期を除特別編三大都市圏物流施設賃貸市況分析生駒データサービスシステム　瀬尾茂之　鈴木公二〇七年下半期　シービー・リチャードエリスと生駒データサービスシステムは、共同で「倉庫・配送センター市況レポート」を年に二回発表している。
国内主要都市の倉庫等物流施設の市況動向を調査・分析したものだ。
対象施設は三七九一棟で、主用途が倉庫であり、かつ一般募集された施設が調査対象となる。
そこで今回は物流不動産レポート特別編として、首都圏、中部圏、関西圏の三大都市圏の最新の賃貸市況動向を中心に、物流不動産市場のトレンドを解説する。
国内全般　大型施設中心に需要増　物流施設への不動産投資の動きは依然活発で、物流施設に特化した投資法人として日本ロジスティクスファンド投資法人に続き、今期は産業ファンド投資法人が二〇〇七年一〇月に、Ｊ─�
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　〇七年に福岡県で、九州で初となる自走式マルチテナント型物流施設が竣工され、仙台でもマルチテナント型施設の開発が発表されるなど、不動産投資家等の開発立地は、関東、関西、中部の三大都市圏のみならず、徐々に地方へと拡大している。
　物流業界の動向は、大都市圏を中心に効率化を求めた統廃合や物流業務のアウトソーシングの動きが依然続いており、この動きは地方にまで波及している。
この動きを受け、物流企業が求める施設規模は大型施設が顕著で、大都市圏での統廃合が前提であれば、延床面積二〇〇〇～三〇〇〇坪以上の施設に対するニーズが増加している。
関東圏　圏央道一部開通で内陸部に期待　千葉、東京、川崎、横浜へと連なる湾岸部、国道一六号線、埼玉県南部を中心とする内陸部、常磐、東北、関越、中央、東名自動車道など高速道路のＩＣ（インターチェンジ）周辺に物流施設が集積している。
〇七年、圏央道あきる野ＩＣ～八王子ＪＣＴ（ジャンクション）の一部区間が開通し、中央道、関越道が 83　　MARCH 2008 　　いて八％前後と安定的に推移している（図２）。
直近の〇七年十二月期は二棟の竣工があったものの、五・三％と低下した。
大型施設の供給は続いているが、需要も伸帳し続けているため、空室消化は順調に進んでいるといえる。
　不動産投資家等による新規開発案件の推移は、〇二年以降着実に増加している（図３）。
〇五、〇六年には五〇万平米以上まで急拡大し、〇七年も一〇〇万平米に迫る勢いで開発が行われた。
今年は一二〇万平米を超える供給が予定されており、施設の供給が加速している。
中部圏　大型需要の顕在化は限定的　内陸部の愛知県小牧周辺や名古屋港周辺で物流施設の集積がみられる。
〇五年三月の愛知万博開催に伴い、東海環状道の豊田東ＪＣＴ～美濃関ＪＣＴの一部区間が開通したことで、交通利便性が向上した。
これにより、同環状道周辺に工場や商業施設の進出がみられるようになった。
　自動車関連企業の業績が好調で、関連した荷動きも活発だ。
荷主企業が物流業務をアウトソーシングする動きは増加傾向にあり、物流企業の施設ニーズも大型化している。
　愛知県の中・大型施設の賃料動向は、〇三年以降三〇〇〇円前後で安定的に推移している（次頁図４）。
大型の優良物件に対するニーズは底堅く、賃料水準も安定しているが、一方、施設運営において、周辺環境に難があるものや多層階などの利便性に劣る物件については、賃料水準は下落しており、二極化が進 03年 1 2月 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年以降 04年３月 04年６月 04年９月 04年 12 月 05年６月 05年９月 05年 12 月 05年 3 月 06年６月 06年９月 06年 12 月 06年 3 月 07年６月 07年９月 07年 12 月 07年 3 月 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0 （％） 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 （千?）図2　首都圏のマルチテナント型物流施設空室率図3　不動産開発会社等による新規供給の推移 20 148 78 559 500 971 1,237 664 注）供給実績は各社プレスリリースベースを基に集計し、メーカー、物流会社など自社による開発を含まず、不動産投資家、ディベロッパー等による開発案件を対象とする。
11.3 10.1 10.4 5.0 4.6 3.1 11.7 9.5 9.1 7.5 8.6 8.1 5.1 8.4 8.9 7.7 5.3 図1　中・大型賃料水準（倉庫・配送センター）（予定）（予定） 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 変動率（％）平均募集賃料（円／坪） 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 変動率（％）平均募集賃料（円／坪） 97年 98年 99年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07上半期 07下半期 97年 98年 99年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07上半期 07下半期 97年 98年 99年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07上半期 07下半期 97年 98年 99年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07上半期 07下半期 -13.8 0.2 2.7 -5.3 -2.8 -6.3 -2.1 -0.8 6.1 5.3 -1.4 5,070 4,370 4,380 4,150 4,150 4,260 4,140 3,880 3,800 3,770 4,000 4,210 2.1 9.2 -6.4 -7.2 -2.9 -7.9 4.3 3.6 -1.1 -1.3 0.7 -1.2 -1.6 -2.0 -1.0 -3.5 2.3 -0.4 1.6 -2.4 -9.2 12.1 6,280 6,410 5,950 5,890 5,730 5,770 5,570 5,700 5,680 5,770 5,630 5,110 4,760 5,200 5,140 4,810 4,490 4,670 4,300 4,230 4,410 4,570 4,520 4,460 神奈川県平均募集賃料変動率平均募集賃料変動率 -0.2 -4.2 3.0 1.3 3.5 2.8 2.1 2.1 -6.4 -2.1 -22.5 4.950 4,940 3,830 3,670 3,890 3,780 3,830 3,750 3,880 3,630 3,730 3,810 埼玉県千葉県東京都物流不動産市場レポート MARCH 2008　　84 んでいる。
　〇五年、〇六年と二年続けて不動産投資家等による施設供給が行われなかったが、〇七年は内陸の高速道路ＩＣ周辺と、中部国際空港周辺で開発がみられた（図５）。
地域経済が良好で、潜在的な施設ニーズもあると思われるが、市街化調整区域が多いという地域特性や利便性の高い土地での供給や、既存物件の空室が少ないことから、需要の顕在化が限定的となっている。
首都圏と比べると供給実績はまだまだ少ないが、小牧周辺エリアを中心に開発計画がみられるなど、今後の動向に注目したい。
関西圏　施設の供給過多で湾岸部の競争激化　関西圏は首都圏に次ぐ消費規模を擁しており、物流施設に対する潜在的ニーズも高いエリアだ。
施設は、大阪港周辺の此花、住之江や尼崎港湾部、内陸部の高速道路沿線に集積している。
　アジア向けの貿易は好調を維持しており、港湾部の取扱貨物量は増加傾向だ。
飲料、食品メーカーなどの荷主企業の動きが活発で、物流効率化を求めた施設の統廃合の動きが年々増加している。
　施設の需給動向は、湾岸部において大型施設の供給増が続き、需給バランスは緩和傾向にある。
だが同時期の竣工物件については、テナント獲得競争が激化しており、施設竣工後テナント誘致に時間を要するケースがみられる。
他方、内陸部においては空室改善が概 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 15 10 5 0 -5 -10 -15 平均募集賃料（円／坪）変動率（％） 97年 98 年 99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年上半期 07 年下半期 4,970 4,820 4,400 3,970 4,200 3,990 4,060 3,790 3,870 3,910 3,920 4,060　平均募集賃料変動率図6　中・大型賃料水準（倉庫・配送センター）大阪府 06 年９月 06 年 12 月 07 年６月 07 年９月 07 年 12 月 07 年3月 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0 （％）図7　関西圏のマルチテナント型　　　物流施設空室率 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年以降 500 400 300 200 100 0 （千?）図8　不動産開発会社等による　　　新規供給の推移注）供給実績は各社プレスリリースベースを基に集計し、メーカー、物流会社など自社による開発を含まず、不動産投資家、ディベロッパー等による開発案件を対象とする。
148 96 430 464 334 221 （予定）（予定） 250 200 150 100 50 0 （千?） 04年 05 年 06 年 07 年 32 210 56 50 図5　不動産開発会社等による新規供給の推移注）供給実績は各社プレスリリースベースを基に集計し、メーカー、物流会社など自社による開発を含まず、不動産投資家、ディベロッパー等による開発案件を対象とする。
6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 15 10 5 0 -5 -10 -15 平均募集賃料（円／坪）変動率（％） 97年 98 年 99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年上半期 07 年下半期 3,380 3,260 3,370 3,310 3,120 3,220 3,030 2,940 2,900 3,270 2,930 3,020 平均募集賃料変動率 -3.6 3.4 -1.8 -5.7 3.2 -5.9 -3.0 -1.4 12.8 -10.4 3.1 図4　中・大型賃料水準（倉庫・配送センター）愛知県 08 年 09 年以降（予定）（予定） -3.0 -8.7 -9.8 5.8 -5.0 1.8 -6.7 2.1 1.0 0.3 3.6 6.4 16.7 15.4 9.4 25.5 26.1 85　　MARCH 2008 ね進んでおり、特に大型供給は見られず、品薄感が強まっている。
　大阪府の平均募集賃料は、今期は三・六％増加の四〇六〇円となっており、〇五年以降、わずかではあるが上昇を続けている（図６）。
中・大型施設に関しては安定的に推移しているといえるが、ここ数年の新規供給の多さから需要獲得のための賃料調整がみられる。
　マルチテナント型施設の空室率は、今期の〇七年九月期で二五・五％、〇七年十二月期で二六・一％と、いずれも高い水準を示している（図７）。
これまでは大型施設の供給に対し、それなりの需要もあったため、空室消化も比較的良好だったが、近年は湾岸エリアでの空室が目立ち始めている。
また、新規物件の空室消化も良好とはいえず、既存の施設についても空室が消化しないまま、周辺の開発計画が進んでいる状況だ。
　不動産開発会社等による開発動向をみると、〇六年、〇七年ともに湾岸部を中心に四〇万平米を超える施設の供給があった（図８）。
今年も三〇万平米を超える施設の供給が予定されており、現状の需給バランスを考慮すると、供給過剰の懸念は否めない。
お問い合わせ先生駒データサービスシステム　東京本社瀬尾茂之／鈴木公二住所：東京都港区浜松町二─二─一二電話番号：〇三（五四七〇）八九四一 2007年下半期全国最新市況平均賃料平均預託金 3,230円3.0カ月 3,510円3.8カ月北海道平均賃料平均預託金 3,360円4.2カ月 3,700円4.5カ月宮城県平均賃料平均預託金 4,120円3.2カ月 4,270円3.3カ月埼玉県平均賃料平均預託金 3,940円3.7カ月 4,450円4.8カ月千葉県平均賃料平均預託金 6,610円4.0カ月 7,280円4.7カ月東京都平均賃料平均預託金 5,480円3.8カ月 5,660円4.3カ月神奈川県平均賃料平均預託金 3,160円4.6カ月 4,290円5.3カ月愛知県平均賃料平均預託金 2,860円5.0カ月 4,400円5.1カ月石川県平均賃料平均預託金 2,950円6.2カ月 3,090円3.8カ月滋賀県平均賃料平均預託金 4,750円6.4カ月 5,050円6.7カ月京都府平均賃料平均預託金 4,920円7.0カ月 5,560円7.7カ月大阪府平均賃料平均預託金 4,190円7.4カ月 4,650円7.0カ月兵庫県平均賃料平均預託金 2,630円5.2カ月 4,130円6.1カ月香川県平均賃料平均預託金 2,850円6.6カ月 4,350円6.5カ月岡山県平均賃料平均預託金 2,500円6.0カ月高知県平均賃料平均預託金 3,680円6.4カ月 4,330円8.1カ月広島県平均賃料平均預託金 3,110円5.4カ月 4,770円7.5カ月福岡県平均賃料平均預託金 2,630円5.0カ月 3,570円6.2カ月鹿児島県 ─ ─ ※上段は倉庫・配送センター、下段は事務所兼倉庫 ●対象主な用途が倉庫・配送センター、事務所兼倉庫であり、一般募集された施設 ●賃料 2007年7月〜12月までの期間の新規募集賃料（円／坪）を棟数平均して算出 ●預託金 2007年7月〜12月までの期間の預託金を棟数平均して算出。
また算出された預託金を平均賃料（円／坪）で割り、平均預託金を算出