大阪府湾岸部に供給集中するも需要は堅調内陸部は大型施設に品薄感みられる[物流不動産市場レポート]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2008年10号

物流不動産市場レポート
大阪府湾岸部に供給集中するも需要は堅調内陸部は大型施設に品薄感みられる

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

物流不動産市場レポート OCTOBER 2008　　72 　物流拠点の集約・統合の動き自体は活発であることや、荷主企業の物流業務を一括受託する大手物流会社の需要が高いことから、大規模面積を確保可能な物件に対する需要は底固く推移している。
　近年、不動産投資家等による大型施設の開発が相次いだことも影響し、昨年後半から空室率が上昇を示していたが、最近は順調に空室の消化が進んでいる。
　今年の不動産投資家等の開発動向は、プロロジスが二月、大阪市此花区に「プロロジスパーク舞州?（延べ床面積一〇万五二三平米）」を竣工した。
　今後はオリックス不動産が〇九年三月、堺市で「堺ロジスティックセンター（同六万四九〇〇平米）」、日本レップが〇九年、大阪市西淀川区で「Ｊ─�
劭釘丱蹈献好董璽轡腑鸚祥篝� （同六万六一一六平米）」、プロロジスが同此花区で「プロロジスパーク大阪（同一五万五〇着工面積は四〇万平米前後で推移　大阪府は八五〇万を超える人口を擁する、関西圏を代表する巨大消費地だ。
製造業が集積しているため、付随するかたちで物流施設の需要が多く、湾岸部を中心に多数の施設が集中している。
　施設着工面積は、最盛期の一九九〇年代前半には一五〇万平米に迫りつつあったが、その後は減少している。
一時的な増減こそあったものの、二〇〇〇年以降は概ね三〇〜四〇万平米で推移している（図１）。
　〇四年以降、工場閉鎖による跡地や遊休地を利用した物流施設に注目が集まり、外資系不動産投資家等を中心に投資実績が蓄積されている。
〇五年、〇六年と着工面積は回復基調を示しつつあった。
しかし、〇七年は改正建築基準法の影響などを受け、着工面積は大きく減少している。
　〇六年、〇七年と大型マルチテナント型施設の供給が集中的に行われたこともあり、湾岸部を中心に空室がみられる。
　物件の二極化も進んでいる。
利便性の高い配送型施設の需要は底堅く、賃料水準も安定的に推移しているものの、保管を主体とした多層階型施設は空室が長期化するケースもみられる（図２）。
湾岸部　テナント獲得競争が激化　大阪南港や北港は世界の主要港とのサービス航路を有しており、関西圏における海の玄関口となっている。
阪神高速が利用できるなど、大阪市内中心部といった消費地への交通利便性も良く、物流拠点としての競争力は高い。
　同エリアには自家用倉庫が比較的少なく、主に海上貨物関連の大規模な営業倉庫が多く集積している。
第16回大阪府湾岸部に供給集中するも需要は堅調内陸部は大型施設に品薄感みられるシービー・リチャードエリス　北村健次シービー・リチャードエリス総合研究所　鈴木公二　　 73　　OCTOBER 2008 手物流業者からは五〇〇〇坪を超えるニーズもみられる。
空室も順調に消化している。
しかし、開発用地の供給はほとんどみられず、既存の物件も少ないことから大型施設に対する品薄感がみられる。
　大型施設の賃料動向は安定的に推移しているが、物流部門に対する企業のコスト圧縮意識は依然として強く、概ね横ばい傾向で推移している。
　今年の不動産投資家等の開発動向は、日本レップが二月、摂津市に「Ｊ─�
劭釘丱蹈献好� ーション摂津（同一万二八一三平米）」、四月に茨木市に「Ｊ─�
劭釘丱蹈献好董璽轡腑鶲饐� （同一万三三一三平米）」をそれぞれ竣工した。
〇〇平米、竣工時期未定）」の竣工を予定している。
内陸部　大型施設の需要は堅調　名神高速、中国自動車道、近畿自動車道などの道路インフラが充実しており、陸上輸送の拠点となっている。
　底堅い需要によって、需給バランスは安定的に推移している。
なかでも利便性、機能性の高い大型施設に対する引き合いは多い。
大　北京オリンピックが閉幕したのは記憶に新しいが、もともと大阪は国内候補都市として、世界各国の有力都市と競っていた。
　メーン会場を大阪市此花区の北港にある人工島「舞洲」とし、総合スポーツ公園「舞洲スポーツアイランド」にメーンスタジアムやサッカー場、体育館「舞洲アリーナ」などに主要競技施設を集約する計画だった。
　その後世界選考で落選してしまい、舞洲地区は遊休化してしまった。
しかし、物流施設用地としての利便性の高さから、ここ数年でプロロジスが大型施設を相次ぎ開発している。
現在、建設予定を含めると六棟にもなる。
　五輪の選手村の予定地でもあった舞洲地区だが、現在ではプロロジスの大型施設が立ち並ぶ「プロロジス村」の様相を呈している。
選手村から物流施設村へ五輪開催候補地の現在に迫る図１　大阪府の新規着工面積と棟数の推移（?）（棟） 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 年年年年年年年年年年年年年年年年年年年床面積棟数図２　大阪府の中・大型物流施設の平均賃料 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 00 年01年02 年03 年04 年05 年06 年07年08 年上期 3,970 4,200 3,990 4,060 3,790 3,870 3,910 3,640 4,040 -9.8 5.8 -5.0 1.8 -6.7 2.1 1.0 -6.9 11.0 変動率（％）平均賃料（円／坪）（円／坪）（％）