物流不動産ファンド日本ロジスティクスファンド[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2009年3号

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

MARCH 2009　　20 日本ロジスティクスファンド ──借入金比率を3 倍に引き上げ買い向かう　信用収縮で身動きのとれない他のファンドをよそに、借入金の比率を3 倍に引き上げて優良物件の取得に動く。
無借金で出発し、その後も有利子負債比率を抑え、堅実経営に徹してきた。
しかし、Ｓクラス物件の投げ売りが始まった現在は、低リスク・高リターンを見込める絶好の買い場だと判断している。
　　　　　　　（聞き手・石鍋圭）安定した財務基盤 ──物流不動産バブルが崩壊しました。
　「確かに一般論で言えば不動産市況全体が悪化している。
投資家や金融機関からの資金調達が難しくなっています。
収益の源泉である賃料も下落傾向にある。
これは物量の急減、荷動きの鈍化によるところが大きい。
現在、開発案件を抱えていて、これからリーシングをしなければならない事業者にとっては非常に厳しい局面でしょう」　「翻って当社が運用している日本ロジスティクスファンド（ＮＬＦ）は二〇〇五年の上場以来、ほぼ計画通りの成長を遂げています。
現在の資産規模は一〇〇二億円。
保有物件数は二四で、いずれも満室稼働を実現しています。
今期の成長予測にも変更はありません」　「新規テナントとの賃貸借契約は基本的に長期で結んでいます。
懸念されている賃料の下落圧力が無いわけではありませんが、オフィスや商業施設ほどの下落率にはなりません。
また、多くのファンドは出口戦略として物件の売却を視野に入れますが、我々は考えない。
我々自身が『出口』だと考えています。
収益が大きく上下するよりも一定の利回りを提供した方が投資家にも喜ばれる」 ──有利子負債比率（ＬＴＶ）も他のファンドと比べて極めて低い。
　「現在のＬＴＶは約一〇％。
ご指摘のとおりこれは非常に低い水準です。
借入金が少ないということは財務基盤がそれだけ安定しているということですから、金融機関から融資を受けられる余力は他社に比べて大きい。
近くＬＴＶを三〇％程度まで引き上げ、積極的に投資をしていくつもりです」 ──他社が身動きのとれない今こそが「買い場」ということでしょうか。
　「その通りです。
Ｓクラスと言われる優良物件が格安の価格で数多く出回っている。
買って欲しいという引き合いも多い。
そして競合は身動きがとれない。
それが今の状況です。
我々にとっては大きなチャンスといえます」　「ですが、その全てを買えるほどの資金力はありません。
ＬＴＶを三〇％に引き上げるといっても、金額にして残り二〇〇億円強にすぎない。
また、公募増資で資金を調達しようにも現在の投資口価格（注：一般企業の株価に相当）ではなかなか難しい。
取得する物件の見極めがこれまで以上に重要になります」 ──�
裡味討諒殕④靴討い詆堝飴沙饂困蓮�嫩衂床� 額ベースでは一口当たり九〇万円程度と計算できます。
それに対して現在の市場の評価は五〇万円前後。
これは売られ過ぎですか。
　「我々は投資口価格自体の是非については言及をしないようにしています。
投資口価格はＮＬＦの業績だけでなく、ダウや日経平均といった市場にリンクします。
我々としてはＩＲへの注力など自社で努力すべきところはして、相場の回復を待つしかない。
継続的に公募増資をして投資するというのがＲＥＩＴの基本。
そうでなければ上場している意義が無い」 ──�
味圍屬鮖亜察鵑噺世錣此�召離侫．鵐匹里茲� に五〇％以上に引き上げるという選択肢は？　借入金を増やし、レバレッジを効かせて積極的な投資をすればさらに利回りも上がる。
　「我々の投資家が何を望んでいるのかという問題です。
確かにそのように考える方もいるでしょう。
ですが我々に投資をして下さる方の多くは、安定した利回りを望んでいると認識しています。
結果、投資・三井物産ロジスティクス・パートナーズ　辻博正　取締役投資運用部長 Interview 21　　MARCH 2009 運用方法も堅くなる。
これは組成以来、一貫したスタイルです。
ハイリスク・ハイリターンを最重要視する投資家には満足できる金融商品ではないでしょうね。
逆説的ですが、そういった堅いスタイルを貫いてきたからこそ、今回のような局面で打って出るだけの経営基盤が出来ていると自負しています」市場は熱狂していた ──上場当初は無借金でしたが、〇七年からわずかながら融資を受け入れています。
無借金の方がより堅いスタイルといえるのでは。
　「誤解の無いように言いますが、我々は借入金を避けているわけではありません。
あくまでリスクバランスの問題です。
我々にとってのリスクは大きく二つ。
一つは借入金。
もう一つはテナント数です。
居住者がテナントとなる住宅系ファンドなどと比べると、物流施設ファンドはテナント数が少ない。
これは退去の際のインパクトが大きく、リスキーといえます。
テナントが少ない上に借入金を受け入れれば、財務とポートフォリオの両面でリスクをとることになる。
そのため上場当初に借入金を受け入れるという選択はできなかった。
それでも他に見劣りしない配当金を出せていたのは、初の物流施設特化型ＲＥＩＴとして、優良物件を青田買い出来たことが大きい」　「資産規模の成長と共に、テナント数と物件数も増えてきました。
現在のテナント数は約三〇社。
まだまだ十分とはいえませんが、ポートフォリオ面のリスクは以前に比べて軽減した。
その分、借入金を受け入れて多少の財務リスクをとれるようになったということです。
リスクの総量自体は変わっていません」 ──確かに他の大手物流施設ファンドが積極的に開発・投資を進めてきたこの数年、ＮＬＦの動きはあまり目立ちませんでした。
　「不動産市況の高騰ぶりは、まさに異常でした。
ＮＬＦの株価も一時一四一万円をつけた。
当時の利回りは一・八％。
これは国債と同じ水準です。
物流不動産は保有・運営によって得られるインカム・ゲインに基軸を置くべきなのに、当時は売却益をとるキャピタル・ゲイン重視の傾向が強かった。
市場は熱狂していました。
我々はそれを非常に冷めた目で見ていた。
一緒に踊ることはない。
このまま上がり続けるはずはないと。
あくまで安定した成長にこだわりました」 ──今となってはその姿勢が奏功した形ですが、当時は投資家に相当せっつかれたのでは。
　「正直言ってかなり厳しいお声をいただくこともありました。
もっと大きく資産を運用して利回りを上げろと。
ところが最近の投資家回りでは反応が一変しています。
我々の考え方は間違っていなかったと素直に嬉しく思っています」 ──ところで一貫して高い入居率を誇っていますが、その秘訣は。
　「重要なのは施設のスペックと立地です。
これがしっかりニーズに合っていれば入居者は自ずと決まる。
スペックといっても高機能すぎる施設は避け、汎用性の高い施設を選んでいます。
テナントとは長期の契約が基本ですが、もし退去があっても汎用性の高い施設であれば空室を埋めやすい。
新規開発する場合も同様です。
物流施設の坪賃料は一〇〇円玉一枚、二枚の攻防。
いくら高機能施設を造っても、マンションのようにはコストを価格転嫁することができません」 ──今後の目標は。
　「当面は資産規模三〇〇〇億円、一〇〇物件を目指します。
ただし極端な急成長は望みません。
ポリシーは曲げないというのが前提です」有利子負債比率（LTV）の推移 100 80 60 40 20 0 0.0 0.0 0.0 0.0 8.2 14.1 30 第1期第2期第3期第4期第5期第6期今後（06/1）（06/7）（07/1）（07/7）（08/1）（08/7）特集物流不動産ファンド　いま何が起きているのか？会社概要三井物産ロジスティクス・パートナーズ　唯一の物流施設特化型のREIT「日本ロジスティクスファンド」の資産運用会社。
設立は 2004年。
株主構成は三井物産（51％）、中央三井信託銀行（29 ％）、ケネディクス（20 ％）の３社。
運用している日本ロジスティクスファンドの資産規模は1002億円で、物件数は24。
上場当時の借入金はゼロ。
その後も低い借入金比率を維持し、堅実な投資・運用を行ってきた。