物流不動産ファンドラサールインベストメントマネジメント[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2009年3号

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

MARCH 2009　　22 ラサールインベストメントマネジメント ──今後3 年で3600 億円規模の投資　昨年夏に3年で3600億円という強気の投資計画を表明。
金融ショックの影響で遅れが予想されるものの、積極姿勢は変わらない。
「市場に供給されている大型・高機能な物流施設はわずか3％」と判断し、そこに事業機会を見出している。
　　　（聞き手・石鍋　圭）未成熟で不透明な市場 ──物流不動産市場の現在の局面をどう見ますか。
　「停滞しています。
やはりキャピタルマーケットの影響が大きい。
資金の流動性が著しく鈍化しています。
ただ、需要側のファンダメンタルは悪くない。
物流施設はオフィスや商業施設に比べて、テナント波動が小さく、安定しています。
この局面でも、その性格はしっかり担保されている」 ──昨年までと打って変わり、新規開発案件の話をほとんど聞かなくなった。
やはり各社、資金調達に苦労しているようです。
　「特にデッドの部分に関してはどこもそうでしょう。
物流施設はオフィスや商業施設、住宅といった不動産の中で、一番最後に投資対象になった。
マーケットの歴史は浅く、未成熟です。
レンダーからすれば、透明性に欠ける融資しにくいマーケットということになる。
金融環境が良好な時なら問題ありませんが、こういう局面ではやはり資金調達は相対的に難しくなる」 ──物流不動産市場が成熟するためには何が必要でしょうか。
　「オフィスや商業施設であれば賃料や物件のデータベースがある程度揃っていますが、物流施設に関してはまだまだ少ない。
また、仲介業者やプロパティマネジメント（ＰＭ）業者も不足しています。
こうした情報やインフラの整備が不可欠。
この部分がクリアになってくれば、マーケットの透明度も増し、レンダーからの信頼も高くなる」　「そうなれば究極的には我々もリーシングやＰＭ業務をやる必要が無くなります。
資産運用者として財務面、不動産の目利きという本来的な業務に集中していくはず。
それが物流不動産市場では進んでいない。
結果、我々がそれらの業務を全て行っています。
逆に言えば、それが全て出来る方々が今の物流不動産市場のプレーヤーとして残っている。
極めて参入障壁の高いマーケットといえます」 ──そのプレーヤーが提供してきた大型高機能施設は供給過剰という声が上がっていますが。
　「確かに短期的には空室率が上がっています。
ただ、物流企業が欲しがっている大型で高機能な物流施設は市場全体のわずか三％にすぎない。
著しく不足しています。
現状と潜在的な需要の間に大きなミスマッチがある。
今後は三％という数字が順次置き換えられていくプロセスが進むでしょう。
テナントニーズは確実に大型で高機能な施設へとシフトしているのですから」 ──置き換えがある程度完了するまでに、どれくらいの期間を要すると考えていますか。
　「それはわかりません。
一〇年かもしれないし、二〇年かかるかも知れない。
ただ、はっきり言えるのは、『ニーズは振れながら発展していく』ということです。
これはコンピューターシステムの中央集権型と分散型の関係に似ている。
大きなセントラルサーバーに各ＰＣがぶら下がっている中央集権型システムと、各ＰＣに権限を与えて処理をしていく分散型システムは、一〇年くらいの周期で主流が交代してきました。
その変遷を辿る中で、それぞれのシステムが進化していく。
高機能化していく。
物流施設に関しても同じです。
今は中央集権型の時代、つまり高機能施設の時代ですが、過去には小型の倉庫が主流の時代があった。
ヤマト運輸が小さなデポをたくさん広めたこともある。
今後、そういった流れが来る可能性はある。
ただ、基幹センターはいつの時代も高機能であり続中嶋康雄　代表取締役兼CEO Interview 23　　MARCH 2009 ける宿命を負わされているし、さらに進化していくことが求められるのです」 ──大型案件の開発に適した用地がそんなに潤沢にあるとは思えません。
　「そうでしょうか。
物流施設の建設用地の供給元は製造業者の工場跡地がメーンです。
現在は折からの不況で製造業が生産調整に入っている。
工場の新規建設などもストップしている案件がある。
早晩、閉鎖する工場なども少なからず出てくる可能性は高い。
そのなかから物流施設に適した用地も出てくるのではないのでしょうか」土地代が下がれば設計も変わる ──昨年夏に、今後三年間で物流不動産に三六〇〇億円の投資をすると表明しました。
　「ラサール日本ロジスティクスファンド１号、２号を〇四年と〇七年に組成しました。
１号については約一八〇〇億円の投資がすでに完了しています。
今後の案件については順次�
温罎冒箸瀑�譴討い�縦� です」　「金融恐慌があったので時間軸は多少ずれるかもしれませんが、積極的に投資をしていく方針に変更はありません。
先ほども申し上げたように、物流企業の高機能施設へのニーズは拡大しています。
そして、その数は三％という数字が示すように著しく少ない。
そこに我々の事業機会が存在するのです」 ──今は土地代が下がっている、テナントニーズもある、用地もある。
開発するには悪くない時期ということでしょうか？　「はい。
ローコストで質の高い施設を提供しやすいタイミングだと思います。
これはユーザーから見ても非常に良いこと。
物流施設は本来的には低層のほうが使いやすい。
ただ、これまでは土地代が高かったため高層の施設を造らざるを得なかった。
土地代の負担を薄めるためには、容積率いっぱいに建物をたてなければいけなかった。
今後、土地代のクッションが出てくれば、ユーザーにとってさらに使いやすい施設を提供することができます。
例えば同じ賃料でも五階建ての施設ではなく、二階建ての施設でオペレーションをできる時代がくるかもしれない」 ──三六〇〇億円の投資が完了すれば物流施設の資産規模は六〇〇〇億円に迫ります。
　「資産規模はあまり重要視していません。
ただ、自然に投資していけば適正に拡大していきます。
先ほど言ったように我々は既に参入障壁の高いマーケットに入っている。
開発もリーシングもＰＭもできる。
マーケットのニーズに応え続けていけば、健全な成長を続けることができるでしょう」 ──他のプレーヤーと比較して、御社の強みはどこにあるのでしょうか。
　「社名にあるとおりインベストメント・マネジメントの部分。
我々は投資家にとって、最も合理性の高い投資スキルを持ったパートナーです。
投資効率を上げることに関しては絶対の自信がある。
先ほどから開発の話がメーンになっていますが、我々にとって開発は一つの手段でしかありません。
他にも倉庫のリニューアルやセールス＆リースバックなど様々な投資ノウハウがある。
また、開発一つとってもいろいろな手法がある。
例えば、冷蔵・冷凍倉庫であれば、設備の部分はリース会社の資金を使い、建物は投資ファンドの資金を用いる。
そこに借り入れをブレンドしたり、と。
資金にもいろいろ種類があるので、それをうまく運用し、産業界の各ニーズとマッチングするのが我々の役割です」特集物流不動産ファンド　いま何が起きているのか？会社概要ラサールインベストメントマネジメント　世界最大規模の不動産サービスグループ、ジョーンズラングラサール傘下の不動産投資顧問会社。
本社は米国シカゴ。
主に機関投資家の資金を世界の物流施設、商業施設、オフィス、住宅などの不動産に投資し、複数のファンドで運用している。
2008年9月末現在の運用総資産額は496億ドル（約4兆5000億円）。
日本法人は 01年の設立。
物流分野においては03年、江東区若洲の土地を取得し、物流施設の開発プロジェクトに着手した。
04年と07年に「ラサール日本ロジスティクスファンド1号・2号」を組成。
1号に関しては 1800億円の投資を完了している。
昨年、物流施設を対象に、3年間で3600億円を投資すると表明した。