注目企業トップが語る強さの秘訣　第3位　イヌイ倉庫　──新スキームで倉庫業の革新図る[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2010年2号

特集
注目企業トップが語る強さの秘訣　第3位　イヌイ倉庫　──新スキームで倉庫業の革新図る

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

FEBRUARY 2010　　16 イヌイ倉庫 ──新スキームで倉庫業の革新図る　事業効率の悪い既存の倉庫業ではこの先ジリ貧になると判断し、物流不動産ビジネスを開始した。
ハード戦略に資源を投下し、同時にソフト力も鍛える。
そのシナジー効果を狙った。
しかしリーマンショックで計画は全て頓挫する。
厳しい環境に身を置きながらも、時代のニーズにあった施設の提供を目指している。
　　　　　　　　　　　（聞き手・石鍋圭）倉庫業だけではジリ貧に ──今回のランキングの対象となった直近三期（二〇〇六年十一月期〜〇八年十一月期）は売り上げ・利益とも順調でした。
　「主な要因は好景気を背景とした不動産事業、いわゆる証券化ビジネスによるものです。
大阪の大型オフィスビルを底値で取得し、それを高利回りで三年間運用して〇八年九月に売却しました。
特に〇八年十一月期の決算が大きく膨らんでいるのは、その物件をリーマンショック直前のタイミング、土地・建物のバリューが最高潮の時に売却することができたから。
これはハッキリ言ってフロック（たまたま）です」 ──倉庫、引越し、トランクルームといった物流事業に関しては？　「全体的には大きな成長も極端な下落もありませんでした。
荷量や引越しの案件は若干減りましたが、その分、文書保管をメーンとするトランクルーム事業が伸びています。
当初、トランクルーム事業は既存倉庫の空いたスペースを埋めるニッチな業態と捉えていたのですが、ニーズがどんどん増えてきました。
そこで、片手間で展開するのではなく専用センターを設けて一つの事業ジャンルとしました。
規模こそまだ大きくありませんが、収益性も良好なので今後も注力していく分野です」 ──この二〜三年の間に、オフィスや賃貸住宅といった不動産事業や寄託料で儲ける倉庫業とは別に、「物流不動産事業」を新たに展開しています。
　「〇七年に中長期ビジョン『Ｎｅｘｔ─�
掘戮鯣�修掘� その中で物流事業を七年間で六二億円から一九五億円に拡大するという目標を掲げました。
その中核を占めるのが物流不動産事業です。
簡単に言うと、条件の良い立地に大型物流施設を開発し、それを一度ＳＰＣ（特定目的会社）などに売却して、我々がそれを一括で借り受ける。
我々は借り受けた施設のＰＭ（プロパティ・マネジメント）業務を行い、効率的に運用していくというスキームです。
これを行うため、〇八年三月に五六・五億円を投じて福岡市に四万三八〇〇平米の土地を取得したほか、〇九年二月には土地建物合わせて九六億円を投じた物流施設を神戸市で竣工させています」 ──何故、新たな分野へ進出を？　「既存の倉庫業だけでは、この先ジリ貧になっていくだけだという危機感がありました。
業績を伸ばしている倉庫会社の大半は、資産効率に優れていることがその要因です。
何十年も保有しているアセットの恩恵を受けているのであって、決して事業効率が良いわけではない。
運送から始まった３ＰＬ事業者の方がよっぽど安価に、効率よく倉庫を回しています。
人件費ひとつをとっても倉庫会社はかなり高い。
弊社もマスコミの実施する『給料ランキング』といった類の特集に度々掲載されますが、従業員にとっては素晴らしいことでも、経営者としては素直に喜べない部分がある。
旧態依然の体質のまま、単価も安く、しかも能率的に動く物流企業と、この先渡り合っていくことはできません。
加速度的に多様化する物流ニーズに応えていくのにも無理がある」　「我々は変わる必要があった。
そこで自分には何が出来るかを考えたのです。
私はデベロッパー出身なので、自然と得意分野のノウハウを活かすことができる物流不動産事業に行き着いたというわけです」 ──開発や証券化事業の色を強める一方で、ソフトの部分、つまり既存の倉庫事業からは徐々に撤退していくのですか。
乾康之　社長注目企業トップが語る強さの秘訣 17　　FEBRUARY 2010 　「いや、そうではありません。
我々がやろうとしているのは時代をキャッチアップした『新しい倉』の提供です。
ハードだけをつくって、投機的な展開をして稼ぐことが目的ではないのです。
建てて貸すだけでもない。
あくまでも物流が事業の核でありフィールドです。
〇九年四月に社名を『イヌイ建物』から『イヌイ倉庫』に変更したのも、その決意の表れです。
まずハード戦略を強化し、それを突破口にソフトに結びつけていく。
そこには様々な選択肢や方法があり、現在も検討を重ねています。
もちろん、ソフトの力が以前のままでは成立しないビジョンなので、その強化にも継続的に努めていく」大誤算の金融恐慌 ──しかし物流不動産事業を手掛けるプレーヤーの大半は、リーマンショックで身動きが取れなくなりましたよね。
　「弊社も多大な影響を被っています。
福岡で取得した用地は〇九年二月に着工し、今年の中頃には竣工する予定でしたが、現在着工を凍結している状態です。
もし竣工すれば五万坪近い床が供給される予定なのですが、現在のマーケット状況でそれに見合う物流ニーズがあるとは到底思えない。
着工を見合わせるほかありませんでした。
神戸の案件では竣工した物件を売却する予定でしたが、その売買契約が履行されませんでした。
譲渡先となる予定だった相手との契約の中には、売買が履行されなかった場合の違約金条項も盛り込んであったのですが、それも支払われていない。
この件に関しては現在係争中です」 ──では神戸の施設は現在御社の保有になっている？　「はい。
イヌイ倉庫本体がバランスシート上で抱えている状態です。
今は荷量集めに努めているところですが、大変苦戦しています。
この一年、仲介会社と弊社とで一六〇〇社ほど企業を回りましたが、ほとんど稼働していないというのが現状です。
ただ、もし売買が成立していたとしても、そのあと弊社が一括で借り受けて現在と同じ努力、同じ苦労をしていたことに変わりはありません。
空家賃が発生していない分、現状の方がマシという見方も出来ないことはない。
しかし、やはり当初予定していたスキームとまったく異なってしまっていることには大きく慌てます。
計画していたことに、ことごとく見直しを迫られている」 ──今回の本誌ランキングでは対象外ですが、〇九年十一月期の決算では連結売上高四割減、当期利益も七割以上の減少と大きく落ち込んでいます。
　「冒頭申し上げたオフィスビルの案件が無くなったこと、加えてグループ内で引越し事業をメーンとしていたイヌイ運送の株式の五一％をセンコーさんに譲渡したこと、レジャー施設の一部を閉鎖したこと、システム事業の一部を譲渡したこと、この四つが主要因です。
本業の物流関連がそこまで傷んでいるわけではありません。
ただ、倉庫事業の売り上げが一〇％減じるなど楽観できる状況でないことも事実です」 ──オフィスや賃貸住宅がメーンの不動産事業が利益の大半を上げています。
物流不動産を含む物流事業よりも、そちらに注力するという考えは？　「まったくありません。
仮に不動産事業だけに特化するのであれば社員は五人で足ります。
それは私の考える『会社』ではない。
繰り返しになりますが、事業のコアでありフィールドは物流です。
確かに市況は厳しいですが、時代のニーズに合った『新しい倉』をどうマーケットに提供していくか、それを考え、実行するのが弊社の使命だと考えています」中長期ビジョンに見直しも　2007年に中長期ビジョン「Next-7」を発表。
13年度までの目標として連結売上高300億円、物流事業では195億円を目指していたが、経営環境の悪化によって達成の現実味は薄らいでいる。
今後、見直しが入る可能性が高い。
　物流不動産事業の核として神戸に竣工した大型施設は売買契約の不履行、それに伴う違約金をめぐって係争中だが、それとは関係なく稼働率の低迷は頭の痛い問題。
施設の運用方法がどうなるかは今後の成り行きを見守るほかないが、いずれにせよ荷物を集められなければ同社の物流不動産事業は立ち行かない。
　既存の倉庫事業の収益も微減傾向が続いている。
景気後退が影響していることはもちろんだが、人件費をはじめとする一般管理費が割高な体質も圧迫要因の一つとなっている。
顧客からの単価値下げ交渉も多く、可能な範囲で応じざるを得ない局面。
　業績の伸びている分野としては文書保管をメーンとするトランクルーム事業が挙げられるが、全体に占める割合は大きくない。
中央区勝どきを中心に優良なアセットを抱えているため事業継続に問題はないが、上昇気流に乗るためにはやはり物流不動産事業と倉庫事業の改善が必須となる。
本誌解説イヌイ倉庫連結業績推移 20,000 16,000 12,000 8,000 4,000 0 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 《売上高》（単位：百万円）《当期利益》 06年 11月期 07年 11月期 08年 11月期 09年 11月期売上高当期利益《平成22年版》