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OCTOBER 2012 16
本業への特化を促し、産業が高度化する。
同時に従来のアセット戦略は陳腐化する。
メーカー
やその物流子会社が物流拠点を所有する意味は既に
失われている。
生産の海外シフトによる物流の動線・
ロットの変化に対応できない施設は効率化の足枷に
なる。
浮き沈みの激しい小売業が専用センターを資産
として抱えるのもリスクが大き過ぎる。
物流企業もアセットの見直しを迫られる。
セイノー
ホールディングスは四月、不動産開発部を新設し、Ｃ
ＲＥ戦略の策定に本格的に着手した。
ＣＲＥ戦略と
は「所有する不動産について企業価値向上の観点か
ら見直し、有効活用を図る戦略」のことを指す。
さらに八月、同社は三菱地所、三菱地所リアルエ
ステートサービス、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
証券との間で、ＣＲＥ戦略の策定・推進に向けたパ
ートナーシップ契約書を締結した。
セイノーＨＤの景
山清仁不動産開発部部長は「不動産のプロから支援
を得ることで、より効果的な戦略を策定するのが狙
いだ」と言う。
一方でＳＧホールディングスは、グループのＣＲＥ
戦略を一手に担う機能子会社として〇七年にＳＧリ
アルティを設立している。
宅配便事業やロジスティク
ス事業で使用するアセットの運用管理のほか、そのノ
ウハウを活かして物流施設の開発事業も積極的に展
開している。
物流不動産市場の成長と共にディベロッパーには専
門ノウハウが蓄積され、スペシャリストが育っていく。
素人の介入する余地は狭まり、経営層の場当たり的
な判断や直感は通用しなくなる。
物流不動産会社を
新たなパートナーとして迎え入れるか、それとも物流
不動産事業をコア機能の一つとして位置付けるのか、
物流企業は判断を迫られている。
今年四月、三菱地所と三井不動産が揃って物流不
動産市場に本格参入した。
いずれも専門部隊を設置
して大規模施設の開発に本腰を入れる。
幅広いネッ
トワークと豊富な資金力を誇る不動産大手の参入に
よって市場の成長ステージが一段階進む。
物件の長期保有を前提とするファンドの設立も相次
いでいる。
これまで日本の物流施設の開発に投じら
れた資金の多くは、短期間でハイリターンを狙う海外
のリスクマネーだった。
それに対して国内年金基金を
はじめとする長期投資家の資金が流入し始めた。
物
流資産の長期保有と期待利回りの低下は、安定的な
スペースの供給と賃料の抑制をもたらす。
二〇一〇年に日本に「私募リート」が登場したこ
とで資金の流れが変わった。
上場リートと同様に運用
期間の制約がないため、資産に組み入れた物件を長
期にわたって所有し続けることになる。
キャピタルゲ
インよりも賃料による安定収入を期待する投資家に
適している。
市況や家賃の変動性が低い物流不動産
とは相性がいい。
これから来年にかけて、市場では物流不動産に軸
足を置いた上場リートや、長期投資家を主な対象と
した私募リートをはじめとするファンドの組成が続く
見込みだ。
総合不動産大手や総合商社が国内の長期
投資家を物流不動産市場に導く先導役となる。
外資
系ディベロッパーと海外のリスクマネーが切り開いた
市場が成長期を迎えて、大きく裾野を広げようとし
ている。
物流不動産市場の拡大はマネジメントの選択肢を
増やす。
荷主は物流アセットの制約から解放されてア
ウトソーシング導入のハードルが下がる。
３ＰＬは事
業リスクが軽減される。
事業展開のスピードが増す。
物流拠点の「利用」と「運用」と「所有」の分化が、
三菱地所、三井不動産が本格参入
17 OCTOBER 2012
神奈川県募集賃料相場
?臨港
?横浜内陸
?川崎内陸
?横浜町田
?県央
?県南
《地域》
↑
↑
↑
↓
↑
↓
4,010 〜 5,800
5,030 〜 6,490
5,080 〜 5,530
3,440 〜 4,700
3,560 〜 4,480
3,410 〜 4,130
4,000 〜 5,800
5,000 〜 6,500
4,700 〜 5,500
3,500 〜 4,800
3,500 〜 4,500
3,500 〜 4,300
（円／坪）
?川崎市川崎区、横浜市神奈川
区、横浜市西区、横浜市鶴見区、
横浜市中区、横浜市磯子区、
横浜市金沢区
?横浜市保土ヶ谷区、横浜市都筑
区、横浜市港北区、横浜市緑区
?川崎市幸区、川崎市中原区、
川崎市高津区、川崎市宮前区
?東京都町田市、横浜市瀬谷区、
座間市、大和市、相模原市
?厚木市、綾瀬市、海老名市、
愛甲郡、伊勢原市
?平塚市、高座郡、茅ケ崎市、
藤沢市、鎌倉市
?湾岸
?県北
?県央
?空港
↑
→
↑
→
3,560 〜 4,680
3,110 〜 3,900
3,280 〜 3,780
2,800 〜 3,500
3,500 〜 4,700
3,100 〜 3,900
3,200 〜 3,800
2,800 〜 3,500
（円／坪）
?県南
?県東
?県央
?県北
?県西
↓
↓
↓
↓
↑
3,470 〜 4,660
2,930 〜 3,790
3,740 〜 4,400
2,460 〜 3,540
2,860 〜 3,780
3,500 〜 4,700
3,000 〜 3,900
3,800 〜 4,500
2,500 〜 3,600
2,800 〜 3,800
（円／坪）
千葉県募集賃料相場
埼玉県募集賃料相場
?湾岸
?城東
?城北
?都下東
?都下西
今回
（12 年9月発表）
↑
↑
↓
→
→
6,240 〜 7,790
4,570 〜 6,280
4,920 〜 6,470
3,500 〜 4,500
4,190 〜 5,490
前回比前回
（12年4月発表）
今回
前回比 （12年9月発表） 前回
（12年4月発表）
今回
前回比 （12年9月発表） 前回
（12年4月発表）
今回
前回比 （12年9月発表） 前回
（12年4月発表）
6,200 〜 7,800
4,500 〜 6,300
5,000 〜 6,600
3,500 〜 4,500
4,200 〜 5,500
（円／坪）
東京都募集賃料相場《地域》
?品川区、大田区、港区、江東区、
中央区
?江戸川区、葛飾区、荒川区、足
立区、台東区、墨田区
?杉並区、北区、板橋区、練馬区
?武蔵村山市、立川市、東大和市、
東村山市、小平市、東久留米市、
西東京市、国分寺市、国立市、
府中市、小金井市、武蔵野市、
三鷹市、調布市、狛江市
?青梅市、羽村市、西多摩郡、福
生市、あきる野市、昭島市、八
王子市、日野市
《地域》
?戸田市、川口市、三郷市、草加市、
和光市、八潮市、さいたま市南区、
蕨市、鳩ケ谷市
?越谷市、さいたま市岩槻区、吉川市、
北葛飾郡、春日部市
?さいたま市、さいたま市見沼区、さい
たま市桜区、さいたま市西区、さい
たま市中央区、さいたま市北区、さ
いたま市緑区、さいたま市大宮区、
さいたま市浦和区
?羽生市、加須市、久喜市、行田市、
上尾市、熊谷市、南埼玉郡、北足
立郡、桶川市、北本市、比企郡、
東松山市、坂戸市、鶴ケ島市、蓮
田市、鴻巣市
?川越市、狭山市、入間市、所沢市、
入間郡、ふじみ野市、富士見市、
志木市、新座市、朝霞市
《地域》
?船橋市、習志野市、市川市、浦
安市、千葉市美浜区
?松戸市、柏市、野田市、流山市
?千葉市緑区、千葉市稲毛区、千
葉市花見川区、千葉市若葉区、
千葉市中央区、八千代市、四街
道市
?成田市、山武郡、富里市、印旛郡、
佐倉市
日本物流不動産評価機構（JA-LPA）は9月、首都圏物流不動産の募集賃料相場を発表した。
全国3万件以上の
物流不動産情報を有する「イーソーコ.com」のデータから、東京、神奈川、千葉、埼玉の賃貸物流不動産の平均募
集賃料を抽出。
そこに日通不動産等の分析を加味して算定した。
調査対象は延床面積100坪（330?）以上の倉庫で、
調査時期は2012年8月。
本調査は今年4月に発表された第1回調査（調査時期：11年11月〜12年2月）に続いて2回目。
首都圏物流不動産賃料相場（第2回） 日本物流不動産評価機構（JA-LPA）
?県南
?臨港
?横浜内陸 ?川崎内陸
?横浜町田
?県央
?空港
?湾岸
?県北
?県央
?県西?県南
?県東
?県央
?県北
＋東京都町田市
?都下西
?湾岸
?城東
?都下東 ?城北
調査 最新・首都圏賃料相場
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