| 2005年3号 |
特集 物流資産は誰が持つ 「倉庫用地の高騰はバブルではない」 
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*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。
MARCH 2005 ２６デ ズニ ランドより高利回り？ 外資系フ ンドなどによる物流施設の新設が相次ぐ状況を 不動産の専門家はどう見ているのですか 物流施設は いわゆるプロの投資家が好む物件です 一〇年 二〇年にわた てクレジ ト 支払い能力に対する信頼度 の高いテナントが入居し 長期にわたるキ シ フロ が見える しかもキ ンセルはほとんどない このためリ ト 不動産投資信託 だとか 私募フ ンドの対象になりやすいんです ＳＰＣ 特定目的会社 を介して物件を購入したり リ トのような投資法人に組み入れたりするのが 最近五年くらいの不動産投資のスタンダ ドにな ています これを不動産証券化の金融技術と言うのですが こうした技術を使うフ ンドが 日本にもすでに五〇から六〇社あります 彼らがオフ スビルやアパ ト シ ピングセンタ を競い合 て買い その次に出てきたのがロジステ クスの分野です 物流分野だけでもかなりのプレ ヤ がいます 物流不動産というのは相応のノウハウの必要な分野なのですが いま手を上げている三井物産や三菱商事とい た商社は ある意味では本体でロジステ クスをや ています 既存の機能を使 てマネジメントに強みを発揮していこうということなのでし う こうした商社系に加えて プロロジスやＡＭＢブラ クパインとい た外資系 それから物流不動産の専門ではないが この分野の将来性に期待して素人同然で入 てきたオリ クスやジ ンズラングラサ ルなどがいます だいたいこの三種のタイプのプレ ヤ がいて 現状では彼らが物件の奪い合いや フ ンドの規模の競い合いをしているわけです プロロジスやＡＭＢなどが日本の物流不動産に投じている土地代は 決して安くありません たしかに浦安でプロロジスが買 た土地については 業界でも話題になりました とてつもない高値で落札しましたからね デ ズニ シ の隣の土地ですから みんなオリエンタルランドが買うものとばかり思 ていた ところが その一割とか二割高でプロロジスが持 てい てしま た そんな高値で買 て大丈夫なの という声があることは事実です なぜ そんなことが可能なのでし う まず彼らには豊富な資金があります そしてグロ バルで事業を展開しているため ここぞというところに資金を投入できる 東京とか浦安だけで不動産投資をしている人から彼らの行動を見れば自殺行為でも グロ バルで全体をならしてみれば多少高く買 てもいいという判断なのでし う そのかわりバリ のある土地を買う 価値のある土地であれば強気で買 ていく そういう戦略があるからこそ 他より高く買 ているのではないかと私は見ています 物流施設の土地代が高騰する理由 数年前に売りに出た大田区の土地では 東京都の希望入札価格に対し プロロジスとＡＭＢが二倍くらいで応札しました 最終的にＡＭＢが一〇七億円で落札したのですが このときプロロジスは一〇三億円 オリ クスは五九億円という入札額だ たようです これほど差がつく理由が分かりません いくつかの理由があるはずです 一つはレバレ ジというのがある プロロジスのようなフ ンドは グロ バルでほとんどただに近い資金コストで借り入れをしています たとえば八割 九割りを金利ゼロに近いような資金でまかない 残りの一割 二割だけ投資家の資金を入れる こうなると投資資金に対する利回「倉庫用地の高騰はバブルではない」Ｉｎｔｅｒｖｉｅｗ井出不動産金融研究所 井出保夫 代表投資ファンドによる物流施設の新設ラッシュが止まらない。 |
