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NOVEMBER 2008　　20 　物流不動産ファンドの活動に急ブレーキがかかって いる。
大型施設の新設ラッシュは完全に峠を越した。
ファンドの優勝劣敗が進み、今後、市場は物流施設 の開発から維持管理に軸足を移していく。
（聞き手・大矢昌浩、石鍋　圭） プロロジス　山田御酒　プレジデント兼日本共同ＣＥＯ 「リーマン破綻で市場は一変した」 国内一兆円投資計画の修正も ──世界中に金融不安が広がっています。
　「リーマン・ブラザースの破綻を機に市場環境は一 変しました。
昨春にサブプライム問題が表面化した 時点で、我々は潮目が変わったとは判断していました。
当時、業界にはまだ強気のところが多かったけれども、 我々は無理な値段で入札を取りにいくのはよそうと いう方針を立てました」 　「しかし今考えれば、それでも楽観的でした。
当 時は金融機関や投資家による融資先の選別が始まる ので、我々にとってはむしろチャンスだというくら いにとらえていた。
今やそんな悠長なことは言って いられなくなりました。
当社の株価もピーク時と比 べて二分の一以下に下がっている。
それだけ利回り は上がっていて売られ過ぎは明らかなのに、どこで 下げ止まるのかまるで見えない状況にあります」 ──不動産相場への影響も避けられません。
　「ここ数年の世界的な不動産相場の高騰はまさに 異常でした。
中国ばかりがクローズアップされてき ましたが、米国や英国を中心とする西欧の不動産価 格の値上がりも日本のバブル期を超えていた。
それ がリーマンの破綻を機に急落している。
宴は終わり ました。
今後欧米先進国は日本がバブル崩壊から一 〇年かけてたどった道を、早回しで経験することに なる」 ──証券化ビジネスにも見直しの声が上がっています。
　「実体のない金融商品を証券化し、それにトリプ ルＡなどと格付けして、さらに証券化を重ねていく。
投資家は自分がいったい何を買っているのか分から ない。
そんな証券化は虚業であって、ほとんど詐欺 的な行為ですよ。
我々のビジネスは全く違う。
収益 不動産という実物の資産が存在し、その取引を円滑 にするために証券化しているだけのこと。
一緒くた にされるのは迷惑です」 ──物流ファンドを商業施設や住宅系の不動産ファ ンドと比較すると？ 　「物流不動産は波動が小さい。
そのため景気が上 向いている時には、一般の商業系不動産などと比べ て見劣りするけれど、現在のような下降局面におい ては相対的に値下がり幅が抑制される。
そのために プロの投資家は好況時でも常にポートフォリオの一 定部分を物流不動産ファンドに割いてきました。
今 後も物流不動産の基本的な性格は変わりません」 ──不動産ファンドに対する金融機関の姿勢も変わ ってくるはずです。
施設ごとに特別目的会社（ＳＰ Ｃ）を設立し、銀行からノンリコースローンを引き 出してレバレッジを効かせるというスキームは限界 に来ているのでは。
　「たとえ手法は変わっても不動産は金融機関の主 要な貸付先であり続けるでしょう。
実際、サブプラ イム以降、金利は若干高騰しましたが、少なくとも 当社に対して融資引き締めが起きているということ はありません。
またご存知の通り、当社には全世 界で約四〇〇〇億円のコミットメントラインがある。
開発資金については何の問題もありません」 　「それに当社は利益を極大化するためにレバレッジ を用いてきたわけではありません。
レバレッジの比 率も五〇％から六〇％と相対的に低い。
事業の安全 性と成長性のバランスを取っているだけです。
極端 な話、成長のスピードを落とすのなら、エクイティ 一〇〇％でもかまわない」 ──日本市場において、二〇一〇年までに投資総額 一兆円という計画は、そのまま据え置きますか。
21　　NOVEMBER 2008 特 集 　「現在のところ変更はありません。
良いものは買 っていく。
ただ、この目標が設定された当時、経済 状況がこれだけ悪化するとは誰も想像できなかった。
市況に合わない目標を闇雲に追いかけても仕方があ りません。
いずれ本国から変更の指示が来るかも知 れない。
それでも、極端な計画の修正はあり得ません」 新規開発から施設管理にシフト ──物流施設のテナントのニーズはどう変化するで しょうか。
国内の賃貸物流不動産の空室率が上昇し ているというレポートも出ていますが。
　「我々が手がけているような大型物流施設に対す る需要は全く衰えていません。
実際、引き合いも減 っていない。
市場全体の空室率が上がっているとい っても、それはマーケットに大型施設が短期間で大 量に供給されたためで、時間が経てば埋まってくる と考えています」 ──リストラのために物流アセットの売却、オフバラ ンス化に動く企業も増えてくるのでは。
　「固有名称は申し上げられませんが、既にお話は いただいています。
従来のように、荷主企業が自 分で何十億円も投資して大型施設を保有するという 流れはなくなりました。
物流企業や３ＰＬにしても、 不動産業は本業ではないのですから、そこで利益を 上げようという意識は、もうさすがにないのではな いでしょうか」 ──不況も悪いばかりではない？ 　「取得する物件価格は下がってくるし、オフバラン ス化のような引き合いも多くなるという意味では追 い風ともいえます。
今や物流用地の入札は、買い手 がいないために成り立たなくなっています。
我々が 日本で活動を開始した〇一年頃の状況に戻りました。
当時は落札するための競争者が誰もいなかった。
我々 が土地の取得を申し出ると、『本当にこんな土地を 買ってくれるのなら、値段はいくらでもいい』と言 われたものです」 　「今後は買いやすくはなります。
ただし、我々の 付加価値は施設を買うことにあるのでありません。
これまで我々が手がけたパナソニックや資生堂、三 洋電機の案件では、オフバランス化した施設の多く を元の会社にリースバックしています。
しかし、な かには使わない施設もある。
それを我々が他の企業 が使えるように手直しをする、あるいは売却する。
そういうソリューションを提供できるからこそ、我々 に任せていただく価値があるわけです」 ──物流不動産ファンド市場は今後どのような変遷 をたどるとお考えですか。
　「優勝劣敗が進みます。
既に水面下では提携の話 も動いています。
中期的には、ある程度の淘汰は避 けられない。
その後で本来の姿に戻っていくと考え ています。
これまで市場では金融畑出身の方たちが 目立っていましたが、本来の物流不動産事業という のは、そんなに派手な商売じゃない。
物流施設を提 供し、プロパティ・マネジメント（ＰＭ）に注力して、 顧客をメインテインしていく」 　「ＰＭと言うと格好よく聞こえるかもしれませんが、 実際には日頃から顧客とコミュニケーションを取り、 物件に何かあったらすぐに現場に駆けつけ、顧客に 生じたトラブルを解消する。
金融よりもずっと物流 に近い、泥臭い仕事だと我々は認識しています。
で すが、この地味で泥臭い仕事こそが我々のビジネス において最も重要なことでもあるのです。
ＰＭのノ ウハウは一朝一夕で蓄積できるものではありません。
これが弊社の強みでもあるのです」 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 （単位：億円） （単位：億円） ※1 米ドル＝105 円換算 ●日本における所有・運営資産額 ‘01 77 421 874 1,746 2,680 3,882 5,629 6,836 億円 1 兆円 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 （年） （年） 6 月末 ‘10 （目標） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 ●プロロジスプロパティ・ファンドで運営する総資産額 5,985 9,870 10,395 12,915 19,950 2 兆3,620億円 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 6 月末