市場調査　半年で募集賃料は6.4％下落した[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2009年7号

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

JULY 2009　　22 半年で募集賃料は6.4％下落した　リーマンショック以降、首都圏の物流施設マーケットは供給過多が顕著になっている。
オーナーサイドが空室解消を優先した結果、募集賃料はこの半年で6. ４％下落した。
中長期的に見れば現在の水準は底値である可能性が高い。
テナントにとっては有利な条件で長期契約を獲得するチャンスだ。
空室率は一九％まで上昇か　首都圏における物流施設の現マーケットは、テナントにとって中長期の契約を締結する有利な局面だと判断している。
本稿ではその判断に至った根拠を示していきたい。
ポイントは以下の三点だ。
?現状の賃料相場は下落基調であり、ボトムに近づいている。
?オーナーは空室消化を優先する傾向にある。
?二〇一〇年には需給バランスは改善する可能性が高い。
　図１は首都圏の中大型クラスの物流施設を対象とした募集賃料の推移だ。
〇八年七月以降、下落の一途を辿っている。
直近の〇九年四月には四二一〇円／坪まで落ち込んでいる。
募集賃料と成約賃料の乖離幅も拡大している。
物件によっては数カ月分の賃料を無料にするフリーレントが発生しているケースもあるようだ。
　主要エリアの実勢の賃料相場はリストラで工場閉鎖が相次いだ〇一年から〇二年の頃と同水準にまで下落している。
当時も中小倉庫を中心に空き物件が目立ったが、現時点との大きな相違点として大型物件の存在が挙げられる。
大規模な空室が各地に出ているうえ、これから竣工を迎える大型施設も少なくない。
　近く募集賃料は反転に向かうのか、それともしばらく一進一退が続くのか。
それを予測する上で、市場競争力の高い大型物流施設の需給バランスが重要な判断材料になる。
図２は、大型物流施設を対象とした首都圏の需給バランスの推移である。
直近の〇九年四月時点の空室率は一四・五％と高止まりしている。
　一方、テナントが実際に利用する稼働面積をみると、〇八年七月の三六四・八万平方メートルから〇九年四月には四三〇・一万平方メートルとなり、九カ月間で六五・三万平方メートルも増加している。
最近でもコストコ・ホールセール・ジャパンがプロロジスパーク市川（千葉県市川市塩浜）へ、ＴＮＴエクスプレスがＡＭＢ新木場ディストリビューションセンター（東京都江東区新木場）へ新規入居するなど、市場競争力の高い施設が需要を吸引している点は見逃せない。
　首都圏の大型物件に限れば、不景気による物流拠点の閉鎖や縮小によって空室が増加しているわけではない。
新設物件の竣工が新たな需要を喚起する一方で、マクロ的には供給過剰になっていることから、空室率が高止まりしているというのが実情であろう。
　次に空室率を押し上げた主要因である新規供給のボリュームについて確認する。
図３は首都圏の大型物流施設の新規供給量の推移である。
〇七年に九三・三万平方メートルだったものが〇八年には一三一・一万平方メートルとピークを迎えている。
今後の見通しとしては、〇九年は昨年の半分以下で六一・八万平方メートル、一〇年は更に減少し四四・五万平方メートルと予想される。
　今後は新規供給が抑制されるため、需給バランスの大幅な悪化は考えにくい。
〇九年末の空室率の悪化は一六～一九％まで上昇するものの、一〇年には改善に向かうと予測している。
　図４は〇四年から一〇年までの需要と供給の関係を示したイメージ図だ。
〇四年から〇七年の間は、新規供給の拡大に合わせて新規需要も喚起され、順調に市場拡大が続いた時期である。
〇八年も新規供給は拡大を続けたが、景気悪化から新規需要が奮わ曽田貫一　一五不動産情報サービス　代表 1975年生まれ。
99年、不動産調査会社である生駒データサービスシステム（現シービー・リチャードエリス総合研究所）へ入社し、物流部門の調査業務を担当。
2007年、物流施設や工場など、工業用不動産に特化した独立系の不動産調査会社、一五不動産情報サービスを設立。
独自に構築したデータベースを基に、物流不動産や工業団地などの市場分析や各種調査業務を行っている。
http://www.ichigo-re.co.jp 保管費　減額交渉の好機到来市場調査特集すぐ効くコスト削減 23　　JULY 2009 なかった。
これに対して〇九年は新規供給が大幅に抑制されることから、需要と供給が釣り合うラインに近づいてくる。
一〇年はさらに供給が減少することから、需要が供給を上回ることも十分に考えられる。
＂借り手優位＂のうちに手を打て　賃貸マーケットの交渉では、即入居可能な空室だけでなく、今後の新規供給（空室発生）も織り込まれる。
現状は高止まりする空室率を背景に、借り手優位のマーケットとなっているが、今後は需給バランスの見通しを悪化させる材料が新たに出てくる可能性は小さい。
　市場見通しとして、需給バランスが改善する期待感が膨らめば、賃料交渉の主導権もオーナーサイドに戻る可能性がある。
　とはいえ、現在は間違いなく借り手市場。
オーナーは空室消化を優先する姿勢を強めている。
テナントサイドには好材料である。
　以前は倉庫業者や物流業者が自社物件の余剰スペースを外部へ貸し出すことが主流だったため、賃料を大幅に下げるケースは限られていたが、現在では、大型の物流倉庫に関しては不動産のプロ（不動産ディベロッパー、不動産投資ファンドなど）が所有・運営する物件が増えている。
　周知の通り、賃貸マーケットが成熟したオフィスビルではテナントが決まらなければ、賃料を引き下げることは半ば当然である。
物流セクターでもテナントを獲得するために、様々なリーシング戦略を練るオーナーが増えており、賃料の再検討も当然ながら俎上には上がっている。
　また、空室物件のなかには、ニューシティコーポレーションが開発し、先ごろ運用主体が変更された﹁横浜ロジスティクスパーク（横浜市鶴見区大黒町）﹂のように、オーナーチェンジをきっかけにリーシング戦略を見直し、物件の潜在力を引き出す例もある。
もちろん、対象物件の市場競争力によっても戦略は異なるが、空室を放置せず積極的に動くオーナーが増えていることは間違いない。
　加えて、契約期間についてもテナントとして工夫の余地がある。
一般に不動産ディベロッパーが開発した大型物流施設は、契約期間が長期に及ぶケースが多い。
テナントの入れ替えを前提とするマルチテナント型物流施設でも、定期借家契約で五年程度の契約期間が通常。
現行は賃料が下落トレンドにあるため、オーナーサイドとしては定期借家契約の期間を長期化して、賃料相場の下落の影響を回避しようとする傾向がある。
　この場合の契約交渉では、賃料水準の反転時期の見極めが重要となる。
ボトムに近い賃料で長期契約を獲得できれば、テナントとしては中長期にわたって競合他社に比し有利な物流体制を構築できる。
　現在、オーナーサイドはテナント確保のために、積極的なリーシング活動を展開するとともに、契約交渉においても柔軟な姿勢を示している。
賃料は下落トレンドにあり、候補物件も多い。
　テナントにとっては、使い勝手の良い施設を利用した物流効率化、競合他社との差異化を進めるまたとないチャンスと言える。
7,500 6,500 5,500 4,500 3,500 2,500 4,510 4,500 08年7月（N＝208）（円／坪）中央値（千?）空室面積（左軸）稼働面積（左軸）（％） 08年10月（N＝214） 09年1月（N＝241） 09年4月（N＝303） 09年末10年末 6,000 4,000 2,000 0 20 18 16 14 12 10 08年7月08年10月09年1月09年4月 4,410 4,210 1,500 1,000 500 0 250 54 450 630 618 445 933 03年04年05年06年07年08年09年10年（竣工年）（千?）図1　募集賃料の推移図2　首都圏の需給バランス図3　首都圏の新規供給の推移出所：一五不動産情報サービス算出基準：首都圏（一都三県）内で募集面積1,000?以上の賃貸物流施設を対象に、個別の物流施設の坪あたり賃料単価を把握し、全サンプルの真ん中に位置する中央値を算出した。
なお、中央の上下にある線は全サンプルの上位10％と下位10％を結んでおり、サンプルの散らばり具合を示している。
出所：一五不動産情報サービス調査対象基準：首都圏に所在する延べ床面積もしくは敷地面積が5000?以上の賃貸型物流施設（2009年4月時点：144棟）出所：一五不動産情報サービス調査対象基準：首都圏に所在する延べ床面積もしくは敷地面積が5000?以上の賃貸型物流施設（2009年4月時点：144棟）留意事項：竣工時期が未定の開発物件が70万?弱ある。
これらの物件の開発次第で需給バランスは大きく変化する。
523 674 707 727 12.5 15.1 14.5 14.5 3,648 3,790 4,156 4,301 空室率（右軸）大幅に減少供給ピーク 1,311 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2009 図4　需要と供給の関係縮小需要＞供給需要＜供給拡大縮小拡大出所：一五不動産情報サービス《新規供給》《新規需要》