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AUGUST 2011　　26 売り物件が少ない ──物流不動産市況をどう見ていますか。
　「賃貸マーケットとしては非常に安定しています。
物 流施設は計画されてからマーケットに供給されるまで の期間がオフィスや住宅に比べて短い。
景気サイクル との乖離が起きにくいので、需給バランスが取りやす い。
賃貸借契約が五年、一〇年と長期にわたること が多いのも、安定性が高い要因の一つでしょう」 　「一方、売買マーケットとしては非常にタイトにな りつつあります。
物流施設は欧米ではオフィス、賃貸 住宅、商業施設と並ぶ四大アセットクラスとして確固 たる地位を築いていますが、日本ではこれまで投資 対象としてあまり認識されていませんでした。
それ が急速に見直されています。
不動産投資業や投資家 から非常に大きな注目を浴びるようになってきた。
背 景には物流効率化・高度化へのニーズや、震災による 物流の重要性の再評価などがあると思います。
しか し、肝心の売り物件が少ない。
投資サイドの取得意欲 が大きくなっているだけに、市場に売り物が出回った ときの競争は激しくなっているというのが現状です」 ──御社が運用するＪリート、産業ファンド投資法人 が抱える資産は、数としては物流施設が多いですが、 不動産の鑑定評価額ベースではインフラ施設が全体の 五〇％を上回っています。
　「産業ファンドが保有する物流施設は『ＩＩＦ東雲 ロジスティクスセンター』を除いて一〇億円台から五 〇、六〇億円台が中心です。
それに対し、インフラ 施設は一つ一つの規模が大きい。
『ＩＩＦ羽田空港メ インテナンスセンター』は四〇〇億円規模ですし、も う一つの『ＩＩＦ神戸地域冷暖房センター』も一八 〇億円規模の施設です。
アセットカテゴリーのバラン スとしては物流施設と工場・研究開発施設で五〇％ 〜八〇％、インフラ施設で二〇％〜五〇％を志向し ていますが、現在はややインフラ施設がオーバーして いるという状況です。
しかし、不動産は細切れには できないので特に問題視はしていません。
物件の出 てくるタイミング等にもよりますが、今後はまず物流 施設や工場・研究開発施設を増やし、全体の規模を 大きくしてインフラ施設にも投資していくという流れ になると思います」 ──今年に入ってその物流施設への投資で大きな動 きがありました。
　「三月から四月にかけて五つの物流不動産を取得 しました。
五物件への投資総額は約一一三億円です。
いずれの物件も収益性、継続性、汎用性に優れた物 件だと評価しています」 ──確かにそれぞれ立地も良く、優良なテナントも ついている。
利回りも六％台から八％台と良好です。
これだけ条件が揃っていると、取得するまでの入札 も激しかったのでは？ 　「いや、五物件のうち競合がいたのは一つだけで、 他の四物件に関しては相対取引で取得しました。
現 在は非常に取得競争が厳しい状況ですので、できる だけ入札で取得することは避けるようにしています。
我々が狙うのは市場に出回っている物件よりも、企 業が抱えているノンコアの物件が中心です。
いち早く 企業のノンコア資産売却ニーズや資金ニーズをはじめ とするＣＲＥ戦略情報をキャッチし、それに対応す るソリューションをこちらから積極的に提案すること で取得していくことを心がけています」 　「例えば取得した『ＩＩＦ厚木ロジスティクスセン ター?』は小田急電鉄さんから取得したものですが、 もともとはグループ会社の小田急百貨店さんの配送セ 　今年3月、Jリート上場以来初となる一般公募増資を実 施し、5物件100億円規模の物流施設を取得した。
金融危 機以降、財務面の立て直しに追われていたが、今後は再成 長に軸足を移す。
当面は現在の規模の倍にあたる運用資産 2000億円を目指すという。
　　　　　（聞き手：石鍋　圭） 三菱商事UBSリアルティ　久我卓也　社長 産業ファンド投資法人 ──運用資産規模を倍の2000 億円に 第3部主要プレーヤーはこう動く 27　　AUGUST 2011 期化などに注力する時期が続きました」 ──一〇年前半からは投資口価格が反転しています。
　「基本的に我々は投資口価格についてコメントする 立場にありませんが、一部資産を入れ替えて投資家 への分配金上昇を図ったことが評価されたものと認 識しています。
それが先般の公募増資にも繋がって いった。
その間、負債の削減や長期化も実現し、Ｌ ＴＶも現在では当ファンド方針の範囲内である五〇％ 弱の水準にまで引き下がっています」 ──産業ファンドが身動きの取れなかった間、物流施 設特化型のＪリート、日本ロジスティクスファンド投 資法人は着実にビジネスを進めていました。
彼らは無 借金状態だったことが奏功したわけですが、どうい う目で見ていましたか。
　「投資家に対しては申し訳ないという気持ちがあり ましたが、他社は関係ありません。
我々が一定のレ バレッジをかけながら運用していくということは投資 家に対しても明言しています。
日本特有の低い金利 を活用しない手はありませんし、それに加えて当社 は他者に比べて資金調達力に強みがあると自負して います。
リーマンショックはありましたが、そのポリ シーは今も変わっていません」 ──動ける環境が整いましたが、今後の投資戦略は？ 　「再成長に軸足を移します。
産業ファンド投資法人 は、まだまだ物件数もテナント数も十分とは考えてい ません。
リスクの分散化を図るためにも、ファンド の規模を拡大させていく必要がある。
当面は現在の ほぼ倍にあたる資産規模二〇〇〇億円を目指します。
ただ、あえて時間軸は設けません。
それを設定する と“投資のための投資”になってしまう可能性があ る。
投資家の利益を重視しながら、適正に成長して いくことを目指します」 ンターとして使われていた物件です。
しかし、現在 ではその役割を終えて別のテナントさんが利用してい る。
そうなると、小田急グループさんとしてその物 件を所有し続けることが必ずしも必要ではなくなる 可能性もある。
そういった点を我々がご相談させて いただき、最終的に売却してもらったのです。
こう いった戦略を情報収集力や提案力、三菱商事グルー プのネットワーク力を駆使して実現していく。
それが 我々の差別化にも繋がってくると思っています」 再成長に軸足を移す ──五つの物流施設の取得にあたって、上場以来初 となる公募増資を今年三月に実施しました。
　「市場から約五七億円のエクイティ資金を調達しま した。
今回のディールは投資家に対する分配金の安定 化を核としており、市場関係者から高い評価を得る ことができました。
これまでは当ファンドの投資口 価格（※株価に相当）の関係などから、なかなか増 資をするチャンスが無かったのですが、ようやくそう いったことができる環境が整ってきた」 ──正直、これまでの産業ファンド投資法人には目 立った動きはありませんでした。
　「タイミング悪く、上場後すぐにサブプライム問題 やリーマンショックに見舞われてしまいました。
上場 時には四七万円をつけていた投資口価格は、一時二 〇万円を割り込む水準にまで下落しました。
羽田の メインテナンスセンターを多額のローンで取得してい たこともあり、ＬＴＶ（有利子負債比率）も六〇％ まで引き上がっていた。
そのため、公募増資をして 成長するよりも、まず安定性への底固めが喫緊の課 題となったのです。
資産の売却や劣後投資法人債の 発行を通して負債の削減を図るとともに、負債の長 10月 12 月 10月 12 月 2月 4月 6月 8月2007 年 2008 年 10月 12 月 2月 4月 6月 8月 2009 年 10月 12 月 2月 4月 6月 8月 2010 年 2月 4月 6月 2011 年 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 産業ファンド投資法人の投資口価格の推移（指数）。
2010 年上半期から大きく持ち直している 産業ファンド 日経平均 東証REIT 会社概要 三菱商事・ユービーエス・リアルティ 　物流不動産やインフラ施設などを投資対 象とするJリート「産業ファンド投資法人」 および商業施設特化型のJリート「日本リ テールファンド投資法人」の資産運用会社。
2000年に三菱商事（51 ％）と欧州系金融 機関のUBS（49 ％）の合弁によって設立 された。
産業ファンド投資法人の現在の資 産規模は取得額ベースで1082億4000万 円で物件数は16。
そのうち、12物件が物 流施設で資産額は434億3000万円。
その 他にインフラ系の施設を2物件、工場・研 究開発施設を2物件保有している。
特 集 物流不動産