第2部　開発ラッシュ続くも需要は底堅い　シービーアールイー　鈴木公二　シニアコンサルタント[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2012年10号

特集
第2部　開発ラッシュ続くも需要は底堅い　シービーアールイー　鈴木公二　シニアコンサルタント

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

OCTOBER 2012　　24 首都圏で賃料上昇の兆し　首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率は、本格的に開発の始まった二〇〇二年から〇七年まで、五～一〇％の幅で比較的安定して推移していた。
ところが〇八年以降に湾岸部で大型供給が相次いだことから、空室率は一〇％を超える水準に大きく上昇して高止まりした。
　この時期、国内プレイヤー等が新たに市場に参戦し、開発資金の貸し手である金融機関も投資を煽りたてたことから、一部で用地獲得競争が激化した。
供給スピードは飛躍的にピッチを上げ、空室が消化される前に新たな物件が供給されるといった状況が二年程度続いた。
　その後、リーマンショック以降に着工の凍結、延期が相次いだことで、〇九年以降の供給は抑制されて、需給バランスは改善に転じた。
さらに、昨年の東日本大震災を契機に、大型マーケットの空室率は大幅に低下した。
当社シービーアールイー（ＣＢＲＥ）の調べによると、この時に発生した新規需要のうち七〇％程度が震災に起因した緊急避難的なニーズであった。
　直近の二〇一二年第２四半期の首都圏の空室率は、前期から〇・九ポイント改善し三・六％となって四・四半期連続の改善を示した。
今期は約一年振りに二棟の新規供給があったが、うち一棟は満室稼働している。
また、既存物件の空室率も前期から一・七ポイント改善の二・六％と空室消化が進んでいる。
まとまった規模の空室は現状では希少となっている。
　テナントの動きとしては、消費財を扱う荷主を獲得した物流会社やインターネット通販会社に引き合いが多く見られた。
しかし、需給逼迫感が強まって移転先の選択肢が限定的であることや、来期以降に複数の大型物件の供給が控えていることもあり、テナントが様子見を継続している状況も一方では伺える。
　近畿圏では、五月に〇九年第１四半期以来、三年振りとなる大型マルチテナント型施設が竣工した。
その影響で空室率は前期の〇％から八・八％に大きく上昇した。
ただし、新規供給案件に対する引き合いは強く、空室消化が長引くことはなさそう。
また、既存物件は一〇〇％稼働が前期より継続している。
　賃料水準については、優良立地の大型高機能物件に対する品薄感が続いているものの、荷主サイドの物流コスト削減意識も強いため、これまでは横ばいが続いていたが、今期は品薄感が鮮明となったことで、首都圏については賃料水準に上昇の開発ラッシュ続くも需要は底堅い　2013 年に首都圏では120 万?を超える物流施設が供給される見通しだ。
供給がピークを迎えた2008 年の水準に迫る勢いである。
これによって不動産投資会社による累積開発実績（全国）は1,000 万?を超える規模まで拡大する。
開発ラッシュは2014 年以降も続きそう。
大量供給によって最新鋭施設の真の実力が試されることになる。
シービーアールイー　鈴木公二　シニアコンサルタント大型マルチテナント型施設　空室率の推移 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 Q1 Q2 （％）近畿圏首都圏 05 年 04 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 11 年 12 年 12 年出典：CBRE 【空室率算出基準】・対象地域：首都圏＝東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県近畿圏＝大阪府、兵庫県・対象施設：延床面積10,000 坪以上　・原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設・対象棟数は、首都圏56 棟、近畿圏12 棟・空室率：（1）3月末（2）6月末（3）9月末（4）12月末　時点集計 25　　OCTOBER 2012 兆しが見え始めている。
　売買取引動向では、既存プレーヤーやＪリートの日本ロジスティクスファンド投資法人、産業ファンド投資法人が物件を取得するなど、取引市場は活発となっている。
金融危機以降、安定的な収益が見込める物流施設投資への注目度は高まっており、総合不動産大手の三菱地所、三井不動産が物流施設の開発事業に本格参入したことをはじめ、他のディベロッパーも新規参入に向けて市場調査を進めている状況が伺える。
　また、フォートレス・インベストメント・グループが川崎市川崎区東扇島の物流施設三棟を昨年末に取得し、ブラックストーンが大阪南港の物流施設を四月に取得するなど、新たな海外投資会社による物件取得も顕在化しており、各プレイヤーの取得姿勢が強まってきている。
空室率が低下して需給バランスが良好なことが積極投資を後押ししている。
　物流施設を組み入れたファンドがＪリート市場への上場準備を進める動きも複数見られる。
マーケットへの情報開示が進んで投資家の認知度が向上し、投資商品としての存在感が増していくことが期待できる。
　期待利回りも低下傾向にある。
一二年七月の「ＣＢＲＥ不動産投資家調査」によると、首都圏湾岸部のマルチテナント型物流施設の期待利回り（ＮＣＦ）は、10bps（ベーシスポイント： 0.01 ％ =1bp）とわずかではあるが前期比で低下している。
空室率の上昇も一時的　首都圏については、一二年の全体の供給量は前年より増加するが、過去の平均的な水準と比べればまだ低い水準で、引き締まった需給バランスが年末までは継続していくものと考えられる。
　ただし、一三年については、供給がピークであった〇八年に次ぐ供給量となる見込みで、その大部分がマルチテナント型施設であるため、エリアによっては需給が一時的に崩れる可能性がある。
特に、一三年までに新規に供給されるスペースの約七割を占めている常磐自動車道の三郷から柏エリアや、圏央道の開通が予定されている厚木から相模原エリアについては、一時的にエリアの空室率が上昇することも想定される。
　一四年については、現時点で主要ディベロッパーによる具体的な開発計画の発表はまだ限定的であるが、今後上積みされるだろう。
　今後も大型の新規供給に対しては足元の逼迫した市況から潜在的な需要喚起が期待できるものの、テナントサイドが拠点の新設等について様子見の姿勢を強めるようであれば、一時的に賃料が弱含む局面も想定される。
　ただし、〇八年時とは需要の中身は変わってきている。
昨今の大型物流施設に対する需要の主役となっているインターネット通販業界が活況であることや、３ＰＬ企業を中心とした拠点の集約・統合に伴う動きがマーケットの下支えとなるため、首都圏全域では〇八年時のような空室率の大幅上昇は考えにくい。
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達贈劭鼎諒��楡潺沺璽吋奪箸涼羇鑈渋�扮� 床面積五〇〇〇?以上対象）では、一三年は首都圏では大量供給の影響から空室率がいったん上昇するが、その後は供給が落ち着くことで緩やかに空室率は低下していくと予想している。
　近畿圏については、一二年下半期から一三年上半期にかけては大型マルチテナント型施設の開発予定はなく、今後は今年五月に供給された大型マルチテナント型施設「プロロジスパーク大阪４」（大阪市西淀川区）の空室消化が進んでいくと予想される。
　一三年下半期にはグッドマンジャパンの「グッドマン堺」（堺市堺区）の供給予定が控えているが、全体の供給量としては限定的であり、現段階では需給バランスが崩れることは想定し難い。
物流施設マーケットの空室率中期予測（首都圏）出典：CBRE 【予測手法】物流マーケットに関連性が高い経済指標等を用いて予測モデルを構築し、定量的なアプローチから供給量、需要量を予測し、空室率の予測値を算出している。
2013 年の供給量については、概ね確定していることから予定物件を積み上げた供給面積を採用している。
延床面積5,000?以上の不動産投資会社等が保有する物流施設を対象としている。
10.0％ 5.0％ 0.0％ 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年予測鈴木公二（すずき・こうじ）　二〇〇四年に生駒データサービスシステム（現シービーアールイー）入社。
物流施設を中心とした事業用不動産の調査・分析、コンサルティングサービスを提供するほか、物流マーケットの指標の作成や講演・執筆活動も行っている。