第1部　中大型施設の賃料は上昇が続く　シービーアールイー鈴木公二シニアコンサルタント[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2013年10号

特集
第1部　中大型施設の賃料は上昇が続く　シービーアールイー鈴木公二シニアコンサルタント

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

21　　OCTOBER 2013 ネット通販が市場の主役に浮上　昨年末から今年にかけて物流施設を組み入れたＪ─�
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二〇一二年十一月に大和ハウスリート投資法人（物流施設と商業施設の複合型）、同十二月にシンガポール政府系のＧＬＰ投資法人、一三年二月に米系の日本プロロジスリート投資法人、同六月に野村不動産マスターファンド投資法人（物流施設を含めた複合型）が相次いで上場を果たしている。
　このうち日本プロロジスリート投資法人は第一回決算を待たずに増資を行い、三〇〇〇億円超えの発行規模となった。
昨年新規参入した総合デベロッパーの三井不動産と三菱地所も順調に実績を積み上げている。
三井不動産は一七年までに二〇〇〇億円の投資を行う計画だ。
　一方で、開発競争も激化している。
新規プレーヤーの参入に加え、既存プレーヤーも積極姿勢を継続しているため、工場跡地等から供給される限られた物流好立地に対する用地獲得競争が目立つようになってきた。
足元では建築コストの上昇が総事業費を押し上げている側面もあり、利回りは低下傾向にある。
　まだ市場に過熱感までは見られない。
しかし、今後は需要の高い用地を適正価格で取得できるかどうかが、事業の成否を分けることになろう。
　賃貸マーケットを振り返ると、首都圏ではリーマンショック以降の供給抑制と旺盛な需要から大型物件の空室消化が進み、足下の空室率は一年を通して五％を下回る低い水準を維持している（図表１）。
新規供給物件についても、プレリーシングの段階での空室消化が進み高稼働での竣工が続いている。
　首都圏に次ぐ市場規模となる近畿圏では、一二年三月期に空室率〇％を記録した。
その後、新規供給による一時的な上昇はあったものの、堅調な需要から低水準での推移を維持している（図表２）。
マーケット環境は極めて良好と言っていい。
　足元の首都圏の市況については、直近の一三年六月期の大型マルチテナント型物流施設の空室率は二・七％で前期（一三年三月）比〇・一％改善し、〇四年の調査開始以来、過去最低を更新した。
中大型施設の賃料は上昇が続く　大型施設の開発がリーマンショック前のピーク時以上の盛り上がりを見せている。
しかし、今回は市況が大きく崩れることはなさそうだ。
従来の3PL ／物流会社に加えてネット通販会社がテナントの主役に浮上。
BCP関連需要も動き出している。
大量供給でも空室率の上昇は限定的で、賃料も上昇傾向が続くと予想される。
シービーアールイー鈴木公二シニアコンサルタント鈴木　公二（すずき・こうじ） 2004年に生駒データサービスシステム（現シービーアールイー）入社。
物流施設を中心とした事業用不動産の調査・分析、コンサルティングサービスを提供するほか、物流マーケットの指標の作成・公表を行う。
物流投資マーケットの創世期から携わり、当分野に関する講演・セミナー、テレビ出演、新聞・雑誌への執筆多数。
PROFILE 図表1　首都圏の大型マルチテナント型施設の空室率 04 年３月６月９月 12 月 05 年３月６月９月 12 月 06 年３月６月９月 12 月 07 年３月６月９月 12 月 08 年３月６月９月 12 月 09 年３月６月９月 12 月 10 年３月６月９月 12 月 11 年３月６月９月 12 月 12 年３月６月９月 12 月 13 年３月６月 20 15 10 5 0 （％）空室率既存物件空室率（竣工1 年以上）第1 部 OCTOBER 2013　　22 昨年以降、需給が逼迫した状態が続いており、既存物件ではまとまった空室は少なく、空室率の低下余地も少なくなっている。
　賃料水準についても、好調な需要を反映して基調は上向いている。
募集賃料の集計では首都圏の四都県ともに上昇、特に募集面積一〇〇〇坪以上の中大型施設では埼玉県、千葉県で上昇幅が大きくなっている（図表３）。
既存テナントの賃料更改時においても、増額改定となるケースが見受けられる。
　テナント動向としては、これまでの３ＰＬ／物流会社に加えて、インターネット通販会社がマーケットの主役に浮上している。
ネット通販大手の楽天は、即日配送に対応するため主要都市圏中心に新規物流拠点の確保を進めている。
同じくヤフーも配送面の強化戦略を進めており、一二年四月に資本提携したアスクルが主体となり一四年度ごろまでに計五一〇億円の投資を計画している。
　これらの総合型大手以外にも、アパレル、事務用品、工具等といった会社がネット通販事業に本格参入しており、最新鋭の物流施設の利用を進めている。
ネット通販ユーザーはショッピングの利便性に加え、配送スピードも重視する傾向が強まっており、高機能な物流施設の確保は必須となっている。
ネット通販が物流不動産マーケットを牽引する動きは、まだしばらく続きそうだ。
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械丕未硫拏腓箸靴討肋暖餾癲Ε▲僖譽襪覆匹� 小売業界に加え、メーカー系の引き合いが増えており、需要面の広がりも見せている。
またＢＣＰ関連の需要も動き出している。
賃貸契約満了のタイミングなどで内陸部へ移転する動きが徐々にではあるが具体的になってきた。
　近畿圏も首都圏と同様、ネット通販や３ＰＬの堅調な需要に、ＢＣＰ対応による需要増が加わり、タイトな需給が続いている。
テナントとしては、日用雑貨、食品関係、ファッション･アパレル等で動きがある。
　好調なマーケット環境を反映して、賃料も一部で上昇傾向となっており、中大型物流施設の募集賃料は、大阪府で直近の一三年三月期で前期比四・七％上昇している。
今後も３ＰＬ業者経由も含めた消費財向けやネット通販の需要は拡大傾向が続くと予想される。
大量供給でも空室率の上昇は限定的　一三年の首都圏の供給量は、過去に供給が集中した〇八年時と同水準が予定されている（図表４）。
一三年下半期に竣工予定の大型マルチテナント型物流施設の供給面積は、全八棟・計約九〇万?に及ぶ。
半期ベースの過去五年平均の約四倍という際立った規模になる。
図表2　近畿圏の大型マルチテナント型施設の空室率 06 年９月 12 月 07 年３月６月９月 12 月 08 年３月６月９月 12 月 09 年３月６月９月 12 月 10 年３月６月９月 12 月 11 年３月６月９月 12 月 12 年３月６月９月 12 月 13 年３月６月 35 30 25 20 15 10 5 0 （％）空室率既存物件空室率（竣工1 年以上）（出典）CBRE （算出方法） ●既存物件空室率は、調査時点において竣工後1年以上を経過している施設の集計値●調査棟数：首都圏59棟、近畿圏12棟●空室確認方法：ヒアリングによる●対象地域：首都圏は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県近畿圏は大阪府、兵庫県●対象施設：開発当時、複数テナント利用を前提として企画・設計されており、現時点で複数テナントと不動産賃貸借契約を締結している延べ床面積10,000坪以上の建物であること図表3　募集賃料動向（円／坪） 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 （出典） CBRE　　　中大型‥‥募集面積1,000 坪以上千葉県埼玉県神奈川県東京都 23　　OCTOBER 2013 特集　　供給物件の内訳を見ると、八棟のうち三棟は品薄感が続く千葉湾岸部に、他の三棟は圏央道インターの開通で利便性が注目される神奈川県厚木・相模原エリアに立地するなど、各棟それぞれに強みを持っており、現在のところプレリーシングは順調に進んでいる（図表５・６）。
　需給の見通しについては、過去三年の供給量が限定的であったことや、足元の空室率が際立って低い状況を考えると、〇八年の大量供給前の市況環境より良好と言える。
当時はまだメジャーではなかったネット通販という新たな需要が加わったことで需要層の厚みは増している。
最新鋭施設の認知度が社会的に上がったことが、さらに需要を喚起している側面もある。
　図表７は、今後開発される供給面積（貸床ベース）に対するリーシングの進捗状況を四半期ベースで示したものである。
一三年第３四半期については、供給面積の八〇％程度はテナントが内定していると見ている。
一三年下半期に竣工する物件も約七〇％が内定済みと推測している。
一四年の竣工予定物件についてもテナントが決まり始めている。
順調なリーシング　現段階では、供給がマーケットに与えるインパクトは限定的と言えるが、〇八年に同水準の供給があった際の空室率がピーク時には一九・九％まで上昇したことを考えると、一時的に空室率が上昇する可能性はある。
　供給が集中するのが一三年後半から一四年の第１四半期までで、その後の一四年第２～第３四半期は供給予定がないことを考えると、空室率上昇のピークは恐らく一四年第１四半期になることが予想される。
現時点でのプレリーシングの状況を考えると、ピーク時での空室率は九〜一〇％程度、楽観的に見れば六～七％程度にとどまると考えており、いずれにしても〇八年時のように需給が崩れることはないと見ている。
その後は、供給の抑制により徐々に回復基調になるだろう。
　当社では定期的（年四回）に不動産投資関係者にマーケットに関するアンケートを実施しており、投資家のマインドについても定点観測している（図表８）。
それによると、直近の一三年七月調査の一年先の空室率の予想は、「上昇する」が一八％、「変わらない」が六五％、「低下する」が一七％だった。
「変わらない」と「低下する」を合わせると八割強になる。
　また、賃料水準については、「上昇する」が二九％、「変わらない」が六五％、「下落する」が六％で、「上昇する」、「変わらない」を合わせると九図表4　首都圏の開発動向出典：CBRE。
供給実績は各社プレスリリースを基に集計し、メーカー、物流会社等の自社による開発は含まず、首都圏の不動産投資家、開発会社等により開発された2002年以降に竣工した物件を対象に集計。
調査時点は、2013年6月末 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 （千?） 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 （予定）（予定）マルチテナント型ＢＴＳ型図表5　首都圏の開発位置図既存物件新規開発 OCTOBER 2013　　24 四％になる。
一三年後半から一四年前半に発生する大量供給に対する見解は、前向きな意見が大半を示していることが分かる。
　近畿圏については、プロロジスによる三物件が一三年竣工を予定しているが、既にネット通販等の一括賃貸契約が結ばれている。
一四年以降は、大阪府堺市で二棟、大阪湾岸部で二棟の大型マルチテナント型物流施設の竣工が予定されている（図表９）。
　供給量としては過去の平均と比べると多いが、需給が非常にタイトなことと、二年弱にわたり大型マルチテナント型施設の供給がないことを考えると、竣工が近づくにつれリーシングは進捗する可能性が高い。
既に大型契約に向けた動きも出始めており、竣工後比較的短期間で満室に近づくことも期待できる。
賃料面でも堅調な推移が予想される。
　デベロッパーは近畿圏に続いて、他の大都市圏にも目を向け始めている。
中部圏では愛知県大府市で大型マルチテナント型施設が、福岡でも一四年に博多港湾岸部のアイランドシティや、内陸の高速ＩＣ周辺で開発予定がある。
福岡での大型マルチテナント型施設の供給は五年ぶりとなる。
　水面下で用地取得を検討する動きも見られているため、今後開発予定の発表が出てくる可能性がある。
こうしたエリアでは、リーマンショック以降に空室消化に時間を要した経緯があるため、新規開発には慎重にならざるを得ない部分もある。
　本誌でも過去に何度か触れているが、最新鋭の物流施設開発が加速するマクロ的な背景として、国内には昔ながらの倉庫が非常に多いことが指摘できる。
当社の推計では、自社、賃貸全てを含めた物流施設ストックのうち、最新鋭施設の割合は全国で約二％程度、首都圏でも五％程度しかない。
　旧型の倉庫は、企業の物流コスト削減志向や、ネット通販に代表されるリードタイムの縮小等の要請に対応することが困難になってきており、最新鋭施設はまだ不足している状況にある。
マーケット拡大は続く　今後のマーケットの中期見通しについて、弊社では中期予測を定量的に行っている（図表 10 ）。
詳細の予測手法はここでは割愛するが、需要・供給の各々についてモデル式を構築し、将来の空室率を算出している。
こちらの対象マーケットは上記の大型マルチテナント型施設より対象ストックを広げ、不図表6　首都圏の供給予定物件リスト DPL三郷プロロジスパーク習志野4 DPL相模原ＳＧリアルティ柏Ｂ棟プロロジスパーク川島2 MFLP八潮 DPL横浜大黒プロロジスパーク北本グッドマン水江ＳＧリアルティ東松山グッドマン市川物件名企業名所在地埼玉県三郷市三郷インター土地区画整理事業3街区5画地千葉県習志野市茜浜3-38-1 神奈川県相模原市南区麻溝台1-760-7 千葉県柏市新十余二13-1 千葉県市川市塩浜1-6-2,3 神奈川県愛甲郡愛川町中津字桜台4009-3 埼玉県比企郡川島町かわじま2-3-4 埼玉県八潮市南後谷99 神奈川県横浜市鶴見区大黒町43-13他埼玉県北本市朝日2-160-1 神奈川県綾瀬市小園771 神奈川県相模原市緑区大山町403-2他神奈川県川崎市川崎区水江町1-37 埼玉県東松山市（東松山葛袋産業団地）千葉県市川市二俣新町21-2 神奈川県座間市 29,531 46,168 41,778 103,718 52,921 44,511 28,103 23,400 61,362 35,547 30,700 67,749 36,672 53,091 32,727 61,328 72,988 108,485 102,918 116,404 121,964 109,537 45,670 41,600 149,339 73,839 68,170 162,000 59,261 84,000 75,579 130,000 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2015 7 8 11 11 12 12 2 2 2 3 11 秋秋秋 3 7 大和ハウス工業プロロジス大和ハウス工業ＳＧリアルティプロロジス三井不動産大和ハウス工業プロロジスグッドマンジャパンＳＧリアルティグッドマンジャパン出典：CBRE。
各社プレスリリースを基に作成。
大型マルチテナント型施設を対象敷地面積（?）延べ床面積（?）竣工年竣工月ラサール不動産投資顧問／三菱地所三菱商事ラサール不動産投資顧問／三菱地所グローバル・ロジスティック・プロパティーズ／三井不動産グローバル・ロジスティック・プロパティーズグローバル・ロジスティック・プロパティーズグローバル・ロジスティック・プロパティーズ市川塩浜物流センターＧＬＰ厚木ＧＬＰ綾瀬ロジポート橋本ＧＬＰ座間ＧＬＰ・MFLP市川塩浜ロジポート相模原千葉県市川市塩浜2-14-1 神奈川県相模原市中央区田名字赤坂3700-3他94,197 28,472 210,829 56,945 2013 2013 8 9 図表7　首都圏のマルチテナント型施設の供給量と想定稼働面積（四半期ベース）出典：CBRE。
大型マルチテナント型施設が対象。
貸床面積ベース。
2013年8月末時点で弊社推計による 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 （?） 13 年Ｑ１ 13 年Ｑ２ 13 年Ｑ３ 13 年Ｑ４ 14 年Ｑ１ 14 年Ｑ２ 14 年Ｑ３ 14 年Ｑ４予定稼動面積空室面積 25　　OCTOBER 2013 特集　動産投資会社が保有する延べ床面積五〇〇〇?以上の物件を対象にしている。
なお、供給量については、実際の積み上げの数字をベースに予測を行っている。
　これによると、一三年末の需給予測では、供給が増加することで空室率は前年から上昇を示すが、供給がピークであった〇八年時ほど、空室率が上昇することはないことを示している。
その後、一四年をピークに空室率は緩やかに低下すると予測している。
中長期的に見ても今回の上昇は一時的なものと考えられる。
　今後の日本における物流施設投資市場の拡大は、需要のドライバーとなるネット通販や３ＰＬ市場の拡大と並んで、アセットの透明性の向上が重要な要素となる。
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劭釘稗垰埔譴�修量魍笋鮹瓦Δ� 期待される。
　また、首都圏湾岸部では大型開発用地の供給が限定的であるため、インフラ整備により内陸部等への広域化が進むことが予想される。
行政を絡めた工業団地の造成や、土地利用についても規制緩和を進めていくことが重要になる。
　市場拡大が期待できる投資セクターとして、物流セクターに対する市場関係者の注目度は高い。
リーマンショック以降、オフィスマーケットが崩れ、安心して融資できる投資適格な物件が少なくなったこともあり、相対的に安定している物流セクターを金融機関は成長分野と位置付け、好条件での融資を行っていると耳にする。
今後も供給の増減サイクルを繰り返しながら、マーケットの拡大基調は継続していくだろう。
図表8　物流DI 《空室率》《賃料》出典：「CBRE　Quarterly Survey　物流DI　2013年7月」首都圏大型マルチテナント型 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 （％）（％） 12 年１月４月７月 10 月 13 年１月４月直近半年先１年先２年先 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 12 年１月４月７月 10 月 13 年１月４月直近半年先１年先２年先上昇する上昇する低下する低下する変わらない変わらない図9　供給予定物件リスト（その他のエリア）グッドマン堺ＳＧリアルティ舞洲 MFLP堺プロロジスパーク大阪5 ＧＬＰ鳴尾浜 DPL福岡糟屋 DPL犬山グッドマン大府出典：CBRE。
各社プレスリリースを基に作成。
大型マルチテナント型施設を対象物件名企業名所在地大阪府堺市堺区築港八幡町1-17 大阪府大阪市此花区北港白津2-1-22 大阪府堺市堺区築港八幡町1-93 大阪府大阪市住之江区南港東8-1-25 兵庫県西宮市鳴尾浜1-20 福岡県糟屋郡粕屋町大字内橋字642-1 福岡県福岡市東区みなと香椎2-25-9,10 愛知県犬山市羽黒新田中平塚1-8他愛知県大府市北崎町遠山1-1 60,000 30,424 57,793 40,503 48,000 31,343 43,804 15,239 25,864 148,969 112,104 135,003 94,600 110,000 96,766 48,798 22,717 59,102 2014 2014 2014 2014 2015 2014 2014 2013 2015 3 5 10 11 6 4 4 10 初旬グッドマンジャパンＳＧリアルティ三井不動産プロロジス大和ハウス工業大和ハウス工業グッドマンジャパングローバル・ロジスティック・プロパティーズラサール不動産投資顧問／イヌイ倉庫博多アイランドシティ物流センター敷地面積（?）延べ床面積（?）竣工年竣工月図10　物流マーケットの中期予測（首都圏） 10 5 0 予測 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17（年）出典：CBRE 算出方法・不動産投資会社等が保有する延べ床面積5,000?以上の賃貸物流施設が対象・対象地域は、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県　・予測手法としては、過去の実績を統計的に分析し、マクロ経済動向指標を基に、需要成長モデル式を作成して推計した（％）