ロジビズ :月刊ロジスティックビジネス
ロジスティクス・ビジネスはロジスティクス業界の専門雑誌です。
2013年10号
特集
第1部 中大型施設の賃料は上昇が続く シービーアールイー 鈴木公二 シニアコンサルタント

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

21  OCTOBER 2013 ネット通販が市場の主役に浮上  昨年末から今年にかけて物流施設を組み入れた J─
劭釘稗圓凌卦上場が相次いだ。
二〇一二年 十一月に大和ハウスリート投資法人(物流施設と 商業施設の複合型)、同十二月にシンガポール政府 系のGLP投資法人、一三年二月に米系の日本プ ロロジスリート投資法人、同六月に野村不動産マス ターファンド投資法人(物流施設を含めた複合型) が相次いで上場を果たしている。
 このうち日本プロロジスリート投資法人は第一回 決算を待たずに増資を行い、三〇〇〇億円超えの 発行規模となった。
昨年新規参入した総合デベロ ッパーの三井不動産と三菱地所も順調に実績を積 み上げている。
三井不動産は一七年までに二〇〇 〇億円の投資を行う計画だ。
 一方で、開発競争も激化している。
新規プレー ヤーの参入に加え、既存プレーヤーも積極姿勢を継 続しているため、工場跡地等から供給される限ら れた物流好立地に対する用地獲得競争が目立つよ うになってきた。
足元では建築コストの上昇が総 事業費を押し上げている側面もあり、利回りは低 下傾向にある。
 まだ市場に過熱感までは見られない。
しかし、 今後は需要の高い用地を適正価格で取得できるか どうかが、事業の成否を分けることになろう。
 賃貸マーケットを振り返ると、首都圏ではリーマ ンショック以降の供給抑制と旺盛な需要から大型 物件の空室消化が進み、足下の空室率は一年を通 して五%を下回る低い水準を維持している(図表 1)。
新規供給物件についても、プレリーシングの 段階での空室消化が進み高稼働での竣工が続いて いる。
 首都圏に次ぐ市場規模となる近畿圏では、一二 年三月期に空室率〇%を記録した。
その後、新規 供給による一時的な上昇はあったものの、堅調な需 要から低水準での推移を維持している(図表2)。
マーケット環境は極めて良好と言っていい。
 足元の首都圏の市況については、直近の一三年 六月期の大型マルチテナント型物流施設の空室率 は二・七%で前期(一三年三月)比〇・一%改善 し、〇四年の調査開始以来、過去最低を更新した。
中大型施設の賃料は上昇が続く  大型施設の開発がリーマンショック前のピーク時以 上の盛り上がりを見せている。
しかし、今回は市況が 大きく崩れることはなさそうだ。
従来の3PL /物流会 社に加えてネット通販会社がテナントの主役に浮上。
BCP関連需要も動き出している。
大量供給でも空室率 の上昇は限定的で、賃料も上昇傾向が続くと予想される。
シービーアールイー 鈴木公二 シニアコンサルタント 鈴木 公二(すずき・こうじ) 2004年に生駒データサービスシステム (現シービーアールイー)入社。
物流施 設を中心とした事業用不動産の調査・ 分析、コンサルティングサービスを提供 するほか、物流マーケットの指標の作 成・公表を行う。
物流投資マーケット の創世期から携わり、当分野に関する 講演・セミナー、テレビ出演、新聞・ 雑誌への執筆多数。
PROFILE 図表1 首都圏の大型マルチテナント型施設の空室率 04 年3月 6月 9月 12 月 05 年3月 6月 9月 12 月 06 年3月 6月 9月 12 月 07 年3月 6月 9月 12 月 08 年3月 6月 9月 12 月 09 年3月 6月 9月 12 月 10 年3月 6月 9月 12 月 11 年3月 6月 9月 12 月 12 年3月 6月 9月 12 月 13 年3月 6月 20 15 10 5 0 (%) 空室率 既存物件空室率 (竣工1 年以上) 第1 部 OCTOBER 2013  22 昨年以降、需給が逼迫した状態が続いており、既 存物件ではまとまった空室は少なく、空室率の低 下余地も少なくなっている。
 賃料水準についても、好調な需要を反映して基 調は上向いている。
募集賃料の集計では首都圏の 四都県ともに上昇、特に募集面積一〇〇〇坪以上 の中大型施設では埼玉県、千葉県で上昇幅が大き くなっている(図表3)。
既存テナントの賃料更改 時においても、増額改定となるケースが見受けら れる。
 テナント動向としては、これまでの3PL/物流 会社に加えて、インターネット通販会社がマーケッ トの主役に浮上している。
ネット通販大手の楽天 は、即日配送に対応するため主要都市圏中心に新 規物流拠点の確保を進めている。
同じくヤフーも 配送面の強化戦略を進めており、一二年四月に資 本提携したアスクルが主体となり一四年度ごろま でに計五一〇億円の投資を計画している。
 これらの総合型大手以外にも、アパレル、事務 用品、工具等といった会社がネット通販事業に本 格参入しており、最新鋭の物流施設の利用を進め ている。
ネット通販ユーザーはショッピングの利便 性に加え、配送スピードも重視する傾向が強まって おり、高機能な物流施設の確保は必須となってい る。
ネット通販が物流不動産マーケットを牽引する 動きは、まだしばらく続きそうだ。
 
械丕未硫拏腓箸靴討肋暖餾癲Ε▲僖譽襪覆匹 小売業界に加え、メーカー系の引き合いが増えて おり、需要面の広がりも見せている。
またBCP 関連の需要も動き出している。
賃貸契約満了のタ イミングなどで内陸部へ移転する動きが徐々にでは あるが具体的になってきた。
 近畿圏も首都圏と同様、ネット通販や3PLの 堅調な需要に、BCP対応による需要増が加わり、 タイトな需給が続いている。
テナントとしては、日 用雑貨、食品関係、ファッション・アパレル等で動 きがある。
 好調なマーケット環境を反映して、賃料も一部で 上昇傾向となっており、中大型物流施設の募集賃 料は、大阪府で直近の一三年三月期で前期比四・ 七%上昇している。
今後も3PL業者経由も含め た消費財向けやネット通販の需要は拡大傾向が続 くと予想される。
大量供給でも空室率の上昇は限定的  一三年の首都圏の供給量は、過去に供給が集中し た〇八年時と同水準が予定されている(図表4)。
一三年下半期に竣工予定の大型マルチテナント型 物流施設の供給面積は、全八棟・計約九〇万?に 及ぶ。
半期ベースの過去五年平均の約四倍という 際立った規模になる。
図表2 近畿圏の大型マルチテナント型施設の空室率 06 年9月 12 月 07 年3月 6月 9月 12 月 08 年3月 6月 9月 12 月 09 年3月 6月 9月 12 月 10 年3月 6月 9月 12 月 11 年3月 6月 9月 12 月 12 年3月 6月 9月 12 月 13 年3月 6月 35 30 25 20 15 10 5 0 (%) 空室率 既存物件空室率 (竣工1 年以上) (出典)CBRE (算出方法) ●既存物件空室率は、調査時点において竣工後1年以上を経過している施設の集計値●調査棟数:首 都圏59棟、近畿圏12棟●空室確認方法:ヒアリングによる●対象地域:首都圏は埼玉県、千葉県、東京都、 神奈川県近畿圏は大阪府、兵庫県●対象施設:開発当時、複数テナント利用を前提として企画・設計 されており、現時点で複数テナントと不動産賃貸借契約を締結している延べ床面積10,000坪以上の建物 であること 図表3 募集賃料動向 (円/坪) 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 (出典) CBRE   中大型‥‥募集面積1,000 坪以上 千葉県 埼玉県 神奈川県 東京都 23  OCTOBER 2013 特 集   供給物件の内訳を見ると、八棟のうち三棟は品 薄感が続く千葉湾岸部に、他の三棟は圏央道イン ターの開通で利便性が注目される神奈川県厚木・ 相模原エリアに立地するなど、各棟それぞれに強 みを持っており、現在のところプレリーシングは順 調に進んでいる(図表5・6)。
 需給の見通しについては、過去三年の供給量が 限定的であったことや、足元の空室率が際立って 低い状況を考えると、〇八年の大量供給前の市況 環境より良好と言える。
当時はまだメジャーではな かったネット通販という新たな需要が加わったこと で需要層の厚みは増している。
最新鋭施設の認知 度が社会的に上がったことが、さらに需要を喚起 している側面もある。
 図表7は、今後開発される供給面積(貸床ベー ス)に対するリーシングの進捗状況 を四半期ベースで示したものであ る。
一三年第3四半期については、 供給面積の八〇%程度はテナント が内定していると見ている。
一三年 下半期に竣工する物件も約七〇% が内定済みと推測している。
一四 年の竣工予定物件についてもテナ ントが決まり始めている。
順調なリーシング  現段階では、供給がマーケットに 与えるインパクトは限定的と言える が、〇八年に同水準の供給があっ た際の空室率がピーク時には一九・ 九%まで上昇したことを考えると、 一時的に空室率が上昇する可能性 はある。
 供給が集中するのが一三年後半 から一四年の第1四半期までで、そ の後の一四年第2〜第3四半期は 供給予定がないことを考えると、空 室率上昇のピークは恐らく一四年 第1四半期になることが予想される。
現時点での プレリーシングの状況を考えると、ピーク時での空 室率は九〜一〇%程度、楽観的に見れば六〜七% 程度にとどまると考えており、いずれにしても〇 八年時のように需給が崩れることはないと見てい る。
その後は、供給の抑制により徐々に回復基調 になるだろう。
 当社では定期的(年四回)に不動産投資関係者 にマーケットに関するアンケートを実施しており、 投資家のマインドについても定点観測している(図 表8)。
それによると、直近の一三年七月調査の 一年先の空室率の予想は、「上昇する」が一八%、 「変わらない」が六五%、「低下する」が一七%だ った。
「変わらない」と「低下する」を合わせると 八割強になる。
 また、賃料水準については、「上昇する」が二 九%、「変わらない」が六五%、「下落する」が六% で、「上昇する」、「変わらない」を合わせると九 図表4 首都圏の開発動向 出典:CBRE。
供給実績は各社プレスリリースを基に集計し、メーカー、物流会 社等の自社による開発は含まず、首都圏の不動産投資家、開発会社等により開 発された2002年以降に竣工した物件を対象に集計。
調査時点は、2013年6月末 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 (千?) 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (予定)(予定) マルチテナント型 BTS型 図表5 首都圏の開発位置図 既存物件 新規開発 OCTOBER 2013  24 四%になる。
一三年後半から一四年前半に 発生する大量供給に対する見解は、前向き な意見が大半を示していることが分かる。
 近畿圏については、プロロジスによる三 物件が一三年竣工を予定しているが、既に ネット通販等の一括賃貸契約が結ばれてい る。
一四年以降は、大阪府堺市で二棟、大 阪湾岸部で二棟の大型マルチテナント型物 流施設の竣工が予定されている(図表9)。
 供給量としては過去の平均と比べると多 いが、需給が非常にタイトなことと、二年 弱にわたり大型マルチテナント型施設の供 給がないことを考えると、竣工が近づくに つれリーシングは進捗する可能性が高い。
既 に大型契約に向けた動きも出始めており、 竣工後比較的短期間で満室に近づくことも 期待できる。
賃料面でも堅調な推移が予想 される。
 デベロッパーは近畿圏に続いて、他の大 都市圏にも目を向け始めている。
中部圏で は愛知県大府市で大型マルチテナント型施 設が、福岡でも一四年に博多港湾岸部のア イランドシティや、内陸の高速IC周辺で 開発予定がある。
福岡での大型マルチテナ ント型施設の供給は五年ぶりとなる。
 水面下で用地取得を検討する動きも見ら れているため、今後開発予定の発表が出て くる可能性がある。
こうしたエリアでは、 リーマンショック以降に空室消化に時間を 要した経緯があるため、新規開発には慎重 にならざるを得ない部分もある。
 本誌でも過去に何度か触れているが、最 新鋭の物流施設開発が加速するマクロ的な背景と して、国内には昔ながらの倉庫が非常に多いこと が指摘できる。
当社の推計では、自社、賃貸全て を含めた物流施設ストックのうち、最新鋭施設の 割合は全国で約二%程度、首都圏でも五%程度し かない。
 旧型の倉庫は、企業の物流コスト削減志向や、ネ ット通販に代表されるリードタイムの縮小等の要請 に対応することが困難になってきており、最新鋭 施設はまだ不足している状況にある。
マーケット拡大は続く  今後のマーケットの中期見通しについて、弊社で は中期予測を定量的に行っている(図表 10 )。
詳細 の予測手法はここでは割愛するが、需要・供給の 各々についてモデル式を構築し、将来の空室率を算 出している。
こちらの対象マーケットは上記の大型 マルチテナント型施設より対象ストックを広げ、不 図表6 首都圏の供給予定物件リスト DPL三郷 プロロジスパーク習志野4 DPL相模原 SGリアルティ柏B棟 プロロジスパーク川島2 MFLP八潮 DPL横浜大黒 プロロジスパーク北本 グッドマン水江 SGリアルティ東松山 グッドマン市川 物件名 企業名 所在地 埼玉県三郷市三郷インター土地区画整理事業3街区5画地 千葉県習志野市茜浜3-38-1 神奈川県相模原市南区麻溝台1-760-7 千葉県柏市新十余二13-1 千葉県市川市塩浜1-6-2,3 神奈川県愛甲郡愛川町中津字桜台4009-3 埼玉県比企郡川島町かわじま2-3-4 埼玉県八潮市南後谷99 神奈川県横浜市鶴見区大黒町43-13他 埼玉県北本市朝日2-160-1 神奈川県綾瀬市小園771 神奈川県相模原市緑区大山町403-2他 神奈川県川崎市川崎区水江町1-37 埼玉県東松山市(東松山葛袋産業団地) 千葉県市川市二俣新町21-2 神奈川県座間市 29,531 46,168 41,778 103,718 52,921 44,511 28,103 23,400 61,362 35,547 30,700 67,749 36,672 53,091 32,727 61,328 72,988 108,485 102,918 116,404 121,964 109,537 45,670 41,600 149,339 73,839 68,170 162,000 59,261 84,000 75,579 130,000 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2015 7 8 11 11 12 12 2 2 2 3 11 秋 秋 秋 3 7 大和ハウス工業 プロロジス 大和ハウス工業 SGリアルティ プロロジス 三井不動産 大和ハウス工業 プロロジス グッドマンジャパン SGリアルティ グッドマンジャパン 出典:CBRE。
各社プレスリリースを基に作成。
大型マルチテナント型施設を対象 敷地面積(?)延べ床面積(?) 竣工年竣工月 ラサール不動産投資顧問/ 三菱地所 三菱商事 ラサール不動産投資顧問/ 三菱地所 グローバル・ロジスティック・ プロパティーズ/三井不動産 グローバル・ロジスティック・ プロパティーズ グローバル・ロジスティック・ プロパティーズ グローバル・ロジスティック・ プロパティーズ 市川塩浜物流センター GLP厚木 GLP綾瀬 ロジポート橋本 GLP座間 GLP・MFLP市川塩浜 ロジポート相模原 千葉県市川市塩浜2-14-1 神奈川県相模原市中央区田名字赤坂3700-3他94,197 28,472 210,829 56,945 2013 2013 8 9 図表7 首都圏のマルチテナント型施設の供給量と 想定稼働面積(四半期ベース) 出典:CBRE。
大型マルチテナント型施設が対象。
貸床面積ベー ス。
2013年8月末時点で弊社推計による 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 (?) 13 年Q1 13 年Q2 13 年Q3 13 年Q4 14 年Q1 14 年Q2 14 年Q3 14 年Q4 予定 稼動面積 空室面積 25  OCTOBER 2013 特 集  動産投資会社が保有する延べ床面積五〇〇〇?以 上の物件を対象にしている。
なお、供給量につい ては、実際の積み上げの数字をベースに予測を行っ ている。
 これによると、一三年末の需給予測では、供給 が増加することで空室率は前年から上昇を示すが、 供給がピークであった〇八年時ほど、空室率が上 昇することはないことを示している。
その後、一 四年をピークに空室率は緩やかに低下すると予測 している。
中長期的に見ても今回の上昇は一時的 なものと考えられる。
 今後の日本における物流施設投資市場の拡大は、 需要のドライバーとなるネット通販や3PL市場の 拡大と並んで、アセットの透明性の向上が重要な 要素となる。
J─
劭釘稗垰埔譴その役割を担うと 期待される。
 また、首都圏湾岸部では大型開発用地の供給が 限定的であるため、インフラ整備により内陸部等 への広域化が進むことが予想される。
行政を絡め た工業団地の造成や、土地利用についても規制緩 和を進めていくことが重要になる。
 市場拡大が期待できる投資セクターとして、物流 セクターに対する市場関係者の注目度は高い。
リー マンショック以降、オフィスマーケットが崩れ、安 心して融資できる投資適格な物件が少なくなった こともあり、相対的に安定している物流セクター を金融機関は成長分野と位置付け、好条件での融 資を行っていると耳にする。
今後も供給の増減サ イクルを繰り返しながら、マーケットの拡大基調は 継続していくだろう。
図表8 物流DI 《空室率》《賃料》 出典:「CBRE Quarterly Survey 物流DI 2013年7月」首都圏大型マルチテナント型 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 (%) (%) 12 年1月 4月 7月 10 月 13 年1月 4月 直近 半年先 1年先 2年先 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 12 年1月 4月 7月 10 月 13 年1月 4月 直近 半年先 1年先 2年先 上昇する 上昇する 低下する 低下する 変わらない 変わらない 図9 供給予定物件リスト(その他のエリア) グッドマン堺 SGリアルティ舞洲 MFLP堺 プロロジスパーク大阪5 GLP鳴尾浜 DPL福岡糟屋 DPL犬山 グッドマン大府 出典:CBRE。
各社プレスリリースを基に作成。
大型マルチテナント型施設を対象 物件名 企業名 所在地 大阪府堺市堺区 築港八幡町1-17 大阪府大阪市此花区 北港白津2-1-22 大阪府堺市堺区 築港八幡町1-93 大阪府大阪市住之江区 南港東8-1-25 兵庫県西宮市 鳴尾浜1-20 福岡県糟屋郡粕屋町 大字内橋字642-1 福岡県福岡市東区 みなと香椎2-25-9,10 愛知県犬山市羽黒新田 中平塚1-8他 愛知県大府市北崎町 遠山1-1 60,000 30,424 57,793 40,503 48,000 31,343 43,804 15,239 25,864 148,969 112,104 135,003 94,600 110,000 96,766 48,798 22,717 59,102 2014 2014 2014 2014 2015 2014 2014 2013 2015 3 5 10 11 6 4 4 10 初旬 グッドマンジャパン SGリアルティ 三井不動産 プロロジス 大和ハウス工業 大和ハウス工業 グッドマンジャパン グローバル・ロジスティック・ プロパティーズ ラサール不動産投資顧問 /イヌイ倉庫 博多アイランドシティ 物流センター 敷地面積 (?) 延べ床面積 (?) 竣工年竣工月 図10 物流マーケットの中期予測(首都圏) 10 5 0 予測 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17(年) 出典:CBRE 算出方法 ・不動産投資会社等が保有する延べ床面積5,000?以上の 賃貸物流施設が対象 ・対象地域は、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県  ・予測手法としては、過去の実績を統計的に分析し、マクロ経 済動向指標を基に、需要成長モデル式を作成して推計した (%)

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