第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「総合デベロッパーの強みを活かす」　三井不動産　三木孝行　執行役員ロジスティクス事業部長[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2013年10号

特集
第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「総合デベロッパーの強みを活かす」　三井不動産　三木孝行　執行役員ロジスティクス事業部長

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

OCTOBER 2013　　42 市場のパイを広げる ──昨年四月に専任部署の物流施設事業部を新設して本格参入したばかりですが、今年一月には二〇一七年度までに約二〇〇〇億円を投資する方針を打ち出し、首都圏と大阪で一気に六物件の開発に新規着手したことを発表しました。
かなりピッチが速い。
　「スタート初年度に当たる一二年度は四件程度の開発着手を想定していたのですが、今所有している資産を処分したいとのニーズがたまたま当社にいろいろ持ち込まれたこともあり、スタートダッシュが肝心と考えて積極的に用地を取得しました」　「また今年四月には物流施設事業部を『ロジスティクス事業部』に改称しました。
我々が手掛けるのは旧来型の保管倉庫とは違うということを明確に打ち出して、我々自身も含めて社内外を目覚めさせようとの狙いです。
部員数も発足時の七人から現在二三人まで増やしました。
今秋にはさらに一人加わる予定です」 ──これまでの事業展開をどう総括しますか。
　「順調に来ていると認識しています。
やはり当社が長年の不動産事業で築き上げた信用力、そしてオフィスビルで約三〇〇〇社、商業施設で約二一〇〇社の入居企業とそれぞれお付き合いしている実績が大きい。
用地取得や情報収集、テナント誘致の上で非常に優位に働いています。
用地に関しては、だいたい月に一〇〇〜一二〇件程度、年間にすると一四〇〇〜一五〇〇件の情報が来ています。
実際に事業化の検討に至るのはそのうち二〜三％といったところです」 ──先行してマーケットを開拓してきた海外勢などに、どう対抗していきますか。
　「これから我々は区画整理事業に伴う物流施設への建て替えや、開発が制限されている市街化調整区域での物流施設開発にトライしていきます。
既に水面下で話を複数検討しています。
再開発や調整区域での開発に際して行政と交渉したり、地権者の信頼を得て開発への同意を取り付けたりといった部分は、圧倒的な経験と実績を持っています。
物流施設と商業施設、オフィス、データセンターなどを組み合わせた、まちづくりの視点に立った開発にも積極的にチャレンジしていきます」　「とはいえ、我々は最後発でもありますから基本的には謙虚に、いろんな会社を真似ながら学べるところは学んでいきたい。
実際、昨年十二月に千葉・市川で着工した当社第一号の案件はＧＬＰさんと共同開発し、さまざまなノウハウを学ぶことができました。
その一つとして例えば、施設内の一番良い場所にカフェを設けた。
これは現場の従業員の方々が環境に満足して気持ち良く働けるようにすることが、物流施設では非常に大事になるからです。
ＢＣＰ（事業継続計画）も同じで、我々だけではなかなか気付かない点を知ることができた」　「今年七月には既存物件の購入にも踏み切りました。
これには今後の自社物件竣工に備えて、プロパティマネジメント業務の経験を習得しておこうとの狙いがありました。
基本は自社での新規開発ですが、今後も優良な物件があれば積極的に取得していきたい。
新規開発する上で他社と連携する可能性もあります」 ──外資系は必ずしもライバルではない？　「ある一定のパイをみんなで奪い合うのではなく、パイ自体を広げていきたい。
当社や三菱地所さんが市場に新たに参入したことの意義も、それによって物流不動産市場がより幅広く認知されたことにあると思います。
先行して取り組んでこられた国内外の企業とともにこの業界をさらに大きくしていきたい」「総合デベロッパーの強みを活かす」　2017 年度までに総額2000 億円を投資する。
その達成に向け、昨年4月の本格参入以降、矢継ぎ早に大規模な開発計画を発表している。
用地は月100 件以上も舞い込んでくる情報を元に、相対で取得するのが基本だ。
総合デベロッパーとしての実績と経験が物流施設開発にも活きている。
　　　　　　（聞き手・藤原秀行）三井不動産　三木孝行　執行役員ロジスティクス事業部長第5 部注目プレーヤーの開発戦略 43　　OCTOBER 2013 ──開発のペースをさらに加速させる可能性は？　「現在の総額二〇〇〇億円の投資計画は、二〇〇〇億円を資産残高として持つ方針を会社から了承されているということですから、物件を順次売却していくことで持続的に開発を進めることができます。
今後も年間四件ぐらいは土地を取得したいと思っています。
ただし、開発件数は一応の目安であって、数ありきではありません」 ──出口戦略として、Ｊ─�
劭釘稗埔緇譴盡‘い靴討� るとの発表もありました。
　「私募とＪ─�
劭釘稗圓鵬辰┐銅�卻殕④箸いα�� 肢もあります。
当社は開発だけでなく、所有と売却と管理で、それぞれ利益を上げていく方針です。
状況に応じてバランスを取っていくことになる」 ──現状は首都圏と大阪がメーンですが、エリア拡大の考えは？　「今後は名古屋、福岡でも開発していきたい。
首都圏、関西以外でもニーズはあると思っています」入札には頼らない ──競争激化などの影響で土地代や建設費の上昇が指摘される一方、賃料は大きく上げにくい。
収益的には決して楽ではない状況だと思いますが、どのように対応しますか。
　「土地代や建設費が上昇しているのは肌で感じています。
一部の物件では高値が付いているものも見られます。
ただ、当社は用地の高値づかみはしていないと思います。
明らかに金額が高い入札は見送っていますし、採算が合わない土地を値上がり前提で無理して買うことはやらない」　「現状のように賃料が大きく上がらない状況では、いかに土地を安く仕入れるか、工事費を抑えるかが重要です。
用地に関してはなるべく入札に頼らず、多くの顧客企業などを通じて情報を素早くつかみ、水面下の営業で購入していく。
工事費についても、これまでのお付き合いのあるゼネコンとよく話し合い、適正な価格に収める。
そのあたりが総合デベロッパーとしての腕の見せどころだろうと思っています。
テナントに関しても、お付き合いのある約五一〇〇社の中から物流ニーズの大きいところに、当社から積極的に提案していきます」 ──物流施設の先進的機能としてはどのようなことを盛り込んでいきますか。
　「太陽光発電パネルは全ての施設の屋根に搭載していきたい。
さらに、ＢＣＰの観点から湾岸地域では地震時の液状化対策をできるだけ施していこうと思います。
マルチテナント型の施設は免震もできるだけ取り組みたい」 ──当面のマーケットの展望は。
　「来年度まで大量供給が続きますが、今のところ十分な需要があって吸収できている。
その先の一五、一六年度の供給量は一三、一四年度ほどではないので、中長期的に見れば、リーマンショックのような余程のことがない限り、需給は一定のバランスを取って推移していくと予想しています。
とりわけ通販業界には強いニーズがある。
日本の通販利用率は欧米の半分以下ですから、今後も伸びが見込まれます。
他にも、製薬会社や食品、アパレルといったところもニーズをお持ちなので、積極的に営業していきます」 ──物流施設事業の中長期的な目標は。
　「会社の収益に貢献する一人前の事業として一日も早く認知されることを目指していきます。
一七年度の会社の経営目標である『営業利益二四〇〇億円以上』の中の一定割合を占められるように頑張ります」三井不動産がGLP と組んで開発中の第1 号物件「GLP・MFLP 市川塩浜」（千葉県市川市）の完成予想図。
延べ床面積は12 万1000 平方メートル。
マルチテナント型で、約4 割は楽天と賃貸借契約を締結した。
今年末に竣工予定。