東京都湾岸部は用地不足で供給進まず施設需要は堅調だが賃料は横ばい[物流不動産市場レポート]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2008年8号

物流不動産市場レポート
東京都湾岸部は用地不足で供給進まず施設需要は堅調だが賃料は横ばい

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

物流不動産市場レポート AUGUST 2008　　74 　最近の不動産投資家等の開発動向としては、ＡＭＢプロパティジャパンが昨年五月、新木場に「ＡＭＢ新木場ディストリビューションセンター（延べ床面積三万六九九九平米）」を竣工させている。
今後は日本レップが江東区辰巳に「Ｊ─�
劭釘丱蹈献好董璽轡腑鹵ぬΑ米� 六七三〇平米）」の竣工を予定している。
大田区湾岸　羽田空港など重要拠点擁する　当エリアは、羽田空港を擁する一大物流拠点となっている。
周辺には川崎港、横浜港などがあり、国内のみならず海外への物流および港湾機能に対応する様々な施設が集まっている。
東京、川崎、横浜といった巨大消費地への交通アクセスも良好で、物流立地として評価が高い。
　利便性の高さから潜在的な需要は見込めるものの、大型用地が供給されにくい状況にある。
そのため、不動産投資家等の供給動向倉庫着工面積は低水準で推移　東京都の物流マーケットは、国内最大の企業集積地である東京都心部、最重要物流インフラである東京港および羽田空港の二大流通拠点をもつ。
物流施設は、港湾部では江東区新木場、有明、品川区勝島、大田区平和島にかけて集積している。
内陸部では中央道八王子ＩＣ周辺を中心に施設が集まっている。
　倉庫着工面積は一九九四年以降、三〇万平米前後と低水準で推移している（図１）。
物流施設を供給するための大型用地が減少傾向で、近年湾岸部ではマンションなどの住宅化が進行している。
工場跡地などを利用した物流施設の供給も限定的で、今後も新規供給はあまり期待できない状況だ。
　拠点の集約・統合や物流合理化に伴う３ＰＬ業務の拡大により大型施設需要は堅調な動きをみせる。
しかし、賃料水準の上昇には至っていない（図２）。
また、荷主企業は都内を希望するものの使い勝手のよい空室物件が乏しいため、都内近傍の埼玉県南部、横浜、浦安市周辺といったエリアを視野に入れて物件を探す傾向がみられる。
江東区湾岸　大型施設供給は限定的　このエリアは一大消費地である都心部への交通アクセスが良好で、かつ湾岸道路を中心とした広域交通網も備えることから、物流施設立地としてのポテンシャルが高い。
湾岸部の準工業地域だが、高層マンションの建設が進んでいることもあり、大型物流施設の供給は限定的となっている。
　需要は底固く推移しているが、利便性に優れた物件が市場に放出されることが少ないため顕在化していない。
堅調な需要に支えられているが物流コストの大幅な上昇が容認される環境にはなく、賃料水準は上昇していない。
第14回東京都湾岸部は用地不足で供給進まず施設需要は堅調だが賃料は横ばいシービー・リチャードエリス　インダストリアル営業本部　村田恭平生駒データサービスシステム　鈴木公二　　 75　　AUGUST 2008 Ｃ周辺を中心に大型施設が集積している。
しかし、近年は八王子ＩＣ周辺での用地確保が困難なため、需要が圏央道沿線に流れてきている。
　このエリアは広域管轄の物流センターに対する需要が多い。
大規模面積を確保可能な敷地・物件に対する需要は底固く推移している。
　不動産投資家等の開発動向は、コマーシャル・アールイーが昨年、西多摩郡瑞穂町に「ＣＲＥ瑞穂物流センターＡ棟（同一万四六六二平米）・Ｂ棟（同一万七〇六一平米）」を竣工させた。
　今年以降は、ラサールインベストメントマネジメントが羽村市に「羽村物流センター（同四万二九八四平米）」、野村不動産インベストメント・マネジメントが八王子市に「ランドポート八王子（同四万一九四五平米）」の開発を予定している。
については、プロロジスが二〇〇三年に「プロロジスパーク東京（同七万四二三八平米）」、ＡＭＢプロパティジャパンが〇五年に「ＡＭＢ大田ディストリビューションセンター（同九万七〇二六平米）」を供給して以降、不動産投資家等による供給はみられない。
八王子ＩＣ周辺　圏央道に需要流れる　�
複卉羆竫楡��羆劯�絢崙擦�Ｃ任垢襪� ど、多摩地域中心部の交通の要衛となっている。
中央自動車道八王子ＩＣ、圏央道青梅Ｉ　東京の湾岸部は古くから倉庫街を形成している。
しかし地価の高騰等の影響もあり、倉庫の賃料は物流業者では負担できない水準まで上昇している。
そのため、マンションなどへの建て替えもみられる。
また一部の倉庫オーナーは、賃料負担能力のある商業テナント等を誘致して建物の用途を転用するコンバージョンを進め、倉庫の新しい活用法を見出そうとしている。
　倉庫からのコンバージョンの事例として、中央区月島の旭倉庫一階にあるスペイン料理店「月島スペインクラブ」は、倉庫を改装した店舗では草分け的存在である。
品川区天王洲の寺田倉庫にあるレストラン「ティー・ワイ・ハーバーブルワリー」は、運河の見えるロケーションで人気が高い。
倉庫の持つ独特でモダンな雰囲気が、おしゃれな空間を演出している。
湾岸部倉庫街の新たな活用法図１　東京都の新規着工面積と件数（?）（棟） 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 800 700 600 500 400 300 200 100 0 年年年年年年年年年年年年年年年年年年年床面積棟数図２　東京都県の中・大型物流施設の募集賃料 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 00 年01 年02 年03 年04 年05 年06 年07年上期 07年下期 5,890 5,770 5,570 5,700 5,680 5,770 5,630 5,110 5,730 -1.0 -2.0 -3.5 2.3 -0.4 1.6 -2.4 -9.2 12.1 変動率（％）平均賃料（円／坪）（円／坪）（％）