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OCTOBER 2013　　6 ん。
二割も三割も空いている施設を複 数抱えているのに次から次へと新規開 発をスタートするというのはリスクが 高過ぎる」 ──大量供給で空室率が上がった後、 どうなると見ていますか。
　「よく言われている通り、ＥＣや３ ＰＬの拡大は今後も続くでしょう。
加 えてこれからは、古い倉庫を新しい倉 庫に更新していくニーズがますます強 くなる。
私自身は、これが物流不動産 市場拡大の一番のドライバーになると 考えています。
当社が提供するような 最新型の物流施設は、日本の倉庫スト ック全体に対してほんの数％にしかす ぎません。
既存の倉庫の大半は七〇年 代、八〇年代に作られた施設です。
そ れを使い勝手が良く、災害に強く、環 境に優しい施設に置き換える動きが、 間もなく一斉に顕在化する。
そこに事 業機会が存在します」 ──直近のプロロジスの動きを見ると、 埼玉県の川島など、いわゆる “物流一 等地” ではないエリアにもマルチテナ ント型の大型施設を開発しています。
　「確かに当社が川島に土地を買ったと きは、『そんなところにテナントが付く のか』と危ぶむ声もありました。
しか し自信はありました。
キーポイントは 圏央道です。
まだ圏央道がつながって いないタイミングで土地を購入し、圏 建て替え需要が本格化する ──物流リート（REIT：不動産投資信 託）の上場が続いています。
今年一〜 三月にリート全体が新規に取得した資 産の約半分が物流施設だったという統 計も出ています。
さすがに加熱し過ぎ では？ 　「これまで私募で動いていたものが、 リートの上場によって表面化したとい うことだと思います。
米国ではリー ト市場全体の一五％から二〇％が物 流施設を中心とする『インダストリア ル』で占められています。
専業リート だけで六〜七社あり、インダストリア ルをオフィスや商業施設と組み合わせ て投資するハイブリッド型も相当数あ る。
物流不動産はオフィスや住宅に比 べて地味ではあるけれど、景気変動の 影響を受けにくい資産だという評価が 一般の投資家に広く定着しています」 　「それに対して日本の物流不動産は これまでニッチな存在でした、専業リ ートも二社しかなかった。
しかし、昨 年から今年にかけて専業リートが相次 いで新規上場したことで物流施設への 注目度が格段に上がりました。
物件の 取引金額やテナントなど詳細な情報が 全て開示されるようになり、日本の一 般投資家が投資しやすくなった。
リー ト市場に占める物流不動産のシェアも 米国並みに一気に高まりました」 ──物流リートの上場は続きますか。
　「三井不動産さんと三菱地所さんとい う二大プレーヤーが今後資産を公開す るとなると、マーケットサイズはさらに 一段拡大することになります。
ただし、 主だったリートはそれでほぼ出揃う」 ──リートと同様にプライベートファン ドの動きも活発です。
それまで含める と相当な資金が物流不動産市場に流れ 込んでいるのでは。
　「確かに投資は活発ですが、最近の 主だった新規開発施設のほとんどはリ ートに組み込まれています。
プライベ ートな資金を動かしている有力プレー ヤーもいますが、その規模が?リート の何倍も?ということはない」 ──そろそろ市場規模拡大も限界では。
　「結局は需給バランスの問題です。
現在は非常にタイトですが、来年の中 ごろあたりまで大型施設の供給が続く ため、瞬間的に空室率が上がることも あるでしょう。
ポイントはそこから先 です。
その後も空室が順調に消化され ていくようなら、また一気に供給が増 える。
そうでなければ、当社も含めて 各社はしばらく開発を控え、市場は静 かになるはずです。
物流施設の空室率 は一割以下でないと安定運用できませ プロロジス　山田御酒　社長 「リート上場は日本へのコミットメント」 　今年二月、日本プロロジスリート投資法人を上場させた。
資産 売却で手に入れた資金は全額を日本国内の物流不動産に再投資す る計画だ。
ファンドの出口戦略としてリート上場は必ずしも便利な 手段ではない。
それでも日本に対してコミットメントを表明する意 味は大きいと判断している。
　　　　　　　（聞き手・大矢昌浩） 7　　OCTOBER 2013 央道の整備と並行して施設の開発を進 めました。
開発が終わるころには圏央 道も開通し、立派な物流適地になった。
川島というエリアを物流用地として開 拓し、テナントの需要を掘り起こすこ とができたと自負しています。
そうし たことを、当社は他のエリアでもくり 返しています」 　「首都圏湾岸エリアなど一等地に対 するニーズが根強いのは事実ですが、 『坪当たり四〇〇〇〜五〇〇〇円もの 家賃は払えない。
少し郊外でも良いか ら、その分、安い施設がいい』という 声は常にある」 ──今年二月にＪリート「日本プロロ ジスリート投資法人」を立ち上げまし た。
役割としては、プロロジス本体が 開発した施設の売却先、いわゆる “出 口” の機能を果たすのでしょうか。
　「半分は正解、半分は不正解です。
売却先の問題だけなら何もＪリートで ある必要はありません。
私募ファンド だって十分その機能を果たせます。
む しろ、行政との折衝や各種手続き、情 報の公開義務などが伴うＪリートより も、私募ファンドの方が機敏に動ける。
手間やコストも抑えられます」 　「それでも我々がＪリートという選択 肢を選んだのは、日本市場に対するコ ミットメントを鮮明に打ち出すためで す。
上場によって日本の投資家に広く ですが、あえてその六〜七割程度に抑 える。
無理な価格で開発用地を取得し たり、需要とかけ離れた物件を建てて しまうことは避けたい。
市場の参加者 が増えたことで、再び用地価格が高騰 しています。
経験のない会社が入札で 無茶な価格を付けるようになってきた。
我々はそれには付き合わず、相対で用 地を仕入れていきます。
時間は掛かっ ても、確実な物件だけを手掛けていき ます」 ──プロロジスの戦略に合わない物件 でも、買い手は見つかるのですか。
　「もちろんです。
我々が売却する施 設は、現在のエリア展開と合っていな いというだけで、むしろ新しく開発す る施設よりずっと利回りがいい。
その 多くは償却の済んだ築二〇年程度の施 設ですが、まだまだ使えて賃料収入も 下がらない。
むしろ上がることが多い。
投資物件としては非常に魅力的で欲し がる人はいくらでもいます」 参加していただく。
そして顧客や投資 家、従業員に対して、当社は日本に根 を張ってビジネスを継続していくこと をお約束する。
それが今回の上場の一 番の目的です。
実際、今回リートに売 却した資金は、そのまま日本のビジネ スに再投資する方針です。
一円も海外 に持ち出すつもりはありません」 日本の比重を大幅に増やす ──日本でビジネスを展開する上で、 外資であることはマイナスですか。
　「メディアから?黒船? ?ハゲタカ?と 揶揄されて、『どうせ状況が悪くなっ たら引き上げてしまうんだろう』と突 き上げられたこともありましたからね。
我々は外資系物流不動産会社として最 も早い時期に日本でビジネスをスター トし、市場の開拓に汗をかいてきまし た。
しかし、これまでは運用する資金 の大半が海外からのものでした。
日本 の土地を使わせてもらって商売をして いるのに、『これでいいのか』という 思いは常に私の中にはありました」 　「また上場は人材採用の面でも大き な効果が期待できます。
日本に根を張 って質の高いビジネスを継続するため には、今後も優秀な人材を確保し続け る必要がある。
そうした部分でも、公 器であるリートをグループに持つこと は有利に働くはずです」 ──プロロジスのグローバル戦略および 日本市場の位置付けを教えて下さい。
　「リーマンショック以前までのプロロ ジスグループは、規模の拡大を前面に 押し出していました。
現在はこれを改 め、資産の入れ替えによってポートフ ォリオの質の向上を進めています。
当 社はグローバルで五〇〇〇万?以上の 施設を運営しており、その内訳はお よそ六五％が米国、三〇％弱が欧州、 残りがアジアを含むその他の地域です。
これを全体の規模は大きく変えずに、 米国の比率を落として、欧州の比率は そのまま、アジアを伸ばしていく」 　「主に米国の資産を売却することにな りますが、米国の中でも地域によって は撤退し、その資金を別の地域に回す という入れ替えを行う。
アジアの中で もメリハリを付けます。
韓国からは撤 退して、日本や中国を伸ばす。
全世界 で年間二五〇〇億円から三〇〇〇億円 規模の新規開発を行っていく計画です が、そのうち四分の一を日本でやりた いと米国本社のＣＥＯは話しています」 ──年間七〇〇億円程度の投資という ことになります。
　「日本の我々としては年間四〇〇億 〜五〇〇億円、今後三年で一二〇〇 億〜一五〇〇億円を目途に開発を進め ていく方針です。
能力的には年間七〇 〇億〜八〇〇億円の開発も可能なの 山田御酒（やまだ・みき） 1953年生まれ。
76年早稲 田大学商学部部卒。
フジタ入 社。
2002年プロロジス入社。
04年シニアバイスプレジデント 兼日本代表。
09年3月プレジ デント兼CEO。
2011年6月、 AMBプロパティーコーポレー ションとの経営統合に伴い代表 取締役社長に就任。
現在に至る。