| 2005年3号 |
特集 物流資産は誰が持つ 「物流不動産屋として日本に土着する」 
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*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。
MARCH 2005 ２２欧米モデルは機能しなか た 本格的な事業開始から三年あまりで倉庫の着工面積が一〇〇万平方メ トルを超えました かなりのスピ ドでや てきたという認識はありますが 今後はさらにスピ ドを上げていきたい 一〇〇万平方メ トルを着工したとい ても日本国内の賃貸倉庫に占めるシ アはごくわずか コンマ以下の世界です これを三〇〇万 五〇〇万平方メ トルに増やしたところでシ アは知れている しかしプロロジスの参入によ て 日本の物流不動産市場は大きく変わりました 予想通りですか 全てが予想通りにな たわけではありません 当社は日本には九九年にオフ スを構えましたが 当初は日本の物流業界に全く受け入れられませんでした 欧米で展開していたビジネスをそのまま日本に持ち込んだものの機能しなか た 欧米のモデルとは？ 例えば契約書一つと ても当初は全て英語 しかも契約期間は何年以上でないとダメ 保証金は一年分積んで下さいとい たような 今考えれば生意気なやり方をしていました それが欧米では当たり前だと言 ても日本では受け入れられない そのことを米国の本社を説得し理解させて ビジネスのやり方を修正しました 米国から人を呼ぶのではなく 日本の物流業界や建設業界 不動産業界を熟知した日本人によ て運営する 契約書も日本語 契約の仕方や慣習も日本に合わせる そうい たプリミテ ブな作業を一つひとつ積み重ねることで ようやく事業が動き出すようにな たんです それでも投資フ ンドのスキ ムは欧米流です 少なくとも私には当社が投資フ ンドだという意識はありません 証券化ビジネスをや ているつもりもない あくまで 物流不動産屋 という認識です 実際 当社の大部分の人間は不動産開発に携わ ています もちろん社内には金融スキ ムを担当する人間もいますし 最近では不動産金融工学などと言われることもありますが 実態としてはそんなにアカデミ クなものではありません も と泥臭い商売です 立地や接道状況を判断して良い不動産を仕入れる そこにテナントが使いやすい効率的な施設を建てる しかも容積率を目一杯使おうとすれば 多層階になる そこには複数のテナントが入ることになるため テナント同士の動線が交わらないように設計する そんな施設は日本にしかありません 欧米はどこも平屋です そういう意味からも当社は欧米のモデルを持ち込むのではなく 全て日本のお客様から教えていただいて そこに私どものアイデアを加えて開発してきました 一般の日本人はまだ外資系フ ンドに対する警戒感や嫌悪感を否定できません 外資系投資フ ンドとい ても我々は ハゲタカ フ ンドと呼ばれるような 日本で荒稼ぎして本国に帰るというビジネスをしているわけではありません 実際 当社はお客様と一〇年から二〇年というスパンで契約を結んでいる 日本市場にべ たりと土着しています そもそも不動産とはそういう商売です プロロジスの展開を見て 他の投資フ ンドも続々と物流不動産市場に参入してきました ただし決定的な違いがあります 実際に運用している人たちの顔ぶれを見ると 他の金融系フ ンドは大部分が商業施設のフ ンドを手掛けてきた人たちです 物流の専門家ではありません 当社は欧米でも日本でも物流不動産しかやらない それしかできません その代わり物流不動産事業に必要な機能 土地の調「物流不動産屋として日本に土着する」Ｉｎｔｅｒｖｉｅｗプロロジス 山田御酒 マネージングディレクター兼日本共同代表わずか３年あまりで日本国内に２１拠点・約１００万平方メートルの倉庫施設を開発。 |
