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2013年10月号

			2013年10月号


			特集物流不動産 2013 　　　相次ぐREIT上場で市場が急成長
	21		【第1部】中大型施設の賃料は上昇が続くシービーアールイー鈴木公二シニアコンサルタント　大型施設の開発がリーマンショック前のピーク時以上の盛り上がりを見せている。しかし、今回は市況が大きく崩れることはなさそうだ。従来の3PL／物流会社に加えてネット通販会社がテナントの主役に浮上。BCP関連需要も動き出している。大量供給でも空室率の上昇は限定的で、賃料も上昇傾向が続くと予想される。



	26		【第2部】開発用地は工場跡地から工業団地へ一五不動産情報サービス　曽田貫一　代表　これまで物流施設の開発用地は工場跡地からの転用がメーンだった。しかし、首都圏近郊では工場閉鎖は一段落し、大型用地の売却も底を突いてきた。今後は入手経路の多様化が進む。工業団地の台頭や既存倉庫の建て替え更新が顕在化しつつある。
	30		【第3部】投資対象エリアが地方にまで拡大日本不動産研究所　佐久間譲治証券化部インダストリアルチーム　チーフ　物流不動産への投資意欲が商業施設を抜いて集合住宅に迫る勢いを見せている。資産の流動性は増し、リスクプレミアムは急速に縮小に向かっている。これに伴い首都圏、近畿圏の物流一等地の利回りが低下したことから、投資検討エリアが首都圏周縁部や地方に広域化している。
	34		【第4部】持続成長に向け日本型スキーム構築を日本ロジスティクスフィールド総合研究所　辻俊昭　代表　大量供給によって空室率が跳ね上がる物流不動産市場の“2013年問題”は杞憂に終わる。来年もハイペースの供給が続くが、市場は活況を謳歌する。しかし、これまで市場の成長を牽引してきた3PL業界には異変が生じている。賃料水準の上昇と用地の高騰が3PLをさらに追い詰める。
	38		【第5部】注目プレーヤーの開発戦略「当社だけが全てのニーズに応えられる」グローバル・ロジスティック・プロパティーズ　帖佐義之社長　年間650億円規模の新規開発を継続し、国内マーケットシェア首位の座を強固にする。中小型施設のリノベーション事業などにも注力し、あらゆる顧客ニーズに応える体制を整える。圧倒的な規模とサービス・アレンジ力を背景に、競合が増え続ける市場を勝ち抜いていく方針だ。
	40		「日本品質の施設を海外にも展開する」大和ハウス工業　浦川竜哉　常務執行役員　建築事業推進部長　個別企業の専用施設（BTS型）の開発に軸足を置き、全国約120カ所で実績を積み上げてきた。ニーズに先行した用地の取得にも積極的で今期の投資額は1000億円以上に達するもようだ。アジア各地の工業団地開発と連携し、高品質のセンターを海外でも展開していく。
	42		「総合デベロッパーの強みを活かす」三井不動産　三木孝行　執行役員ロジスティクス事業部長　2017年度までに総額2000億円を投資する。その達成に向け、昨年4月の本格参入以降、矢継ぎ早に大規模な開発計画を発表している。用地は月100件以上も舞い込んでくる情報を元に、相対で取得するのが基本だ。総合デベロッパーとしての実績と経験が物流施設開発にも活きている。
	44		【第6部】主要企業21社の最新活動状況オリックス・アセットマネジメント ──４つのアセットタイプを総合運用オリックス不動産 ──物流企業250社と緊密な関係誇るグッドマンジャパン ──3大都市圏で5物件開発推進グローバル・ロジスティック・プロパティーズ ──年間650億円ペースで投資公共シィー・アール・イー ──PMノウハウを開発事業に活かす GLPジャパン・アドバイザーズ ──リートのグローバルスタンダード標榜住友商事 ──新規参入でAUM1000億円目指すダイヤモンド・リアルティ・マネジメント ──中核私募リートを2500億円規模に大和ハウス工業 ──BTSとマルチを7：3で展開大和ハウス・リート・マネジメント ──グループの総合力を後ろ盾に野村不動産 ──開発再スタートで年200億円超投資野村不動産投資顧問 ──投資の8割以上を首都圏に集中プロロジス ──ポートフォリオの強化を進めるプロロジス・リート・マネジメント ──資産規模5000億円に挑む三井物産ロジスティクス・パートナーズ ──保守的な財務基盤を維持三井不動産 ──17年度までに2000億円を投資三菱地所 ──マルチ型軸に年3～４件を開発三菱商事・ユービーエス・リアルティ ──3年連続で公募増資を実施メープルツリーインベストメンツジャパン ──シンガポールに次ぐ開発・運用拠点ラサール不動産投資顧問 ──マネー・マネージャーとして独自の存在感レッドウッド・グループ・ジャパン ──原木に開発1号案件が完成




































	6		KeyPerson 「リート上場は日本へのコミットメント」プロロジス　山田御酒　社長　今年2月、日本プロロジスリート投資法人を上場させた。資産売却で手に入れた資金は全額を日本国内の物流不動産に再投資する計画だ。ファンドの出口戦略としてリート上場は必ずしも便利な手段ではない。それでも日本に対してコミットメントを表明する意味は大きいと判断している。

	68		エー・エム・エス〈品質改善〉ヨーカ堂の共配センター業務を通じて年商7億の物流会社が進める改善活動
	72		レノボ〈欧米SCM会議31〉 1万人のSCM部隊をデル出身者が牽引 5つのKPIでグローバル物流を最適化

	66		物流不動産Biz 日記《第7回》 “他社の倉庫を紹介するのは言語道断だ” 大谷巌一　イーソーコドットコム会長
	76		物流企業の値段《第87回》姫野良太　バークレイズ証券　シニア・アナリスト近鉄エクスプレス収益性重視でライバルと明暗分ける航空貨物の減少も一巡し回復の兆し
	78		海外トレンド報告【News】《欧米編》アマゾンCEOが米ワシントン・ポスト紙買収《中国編》中国鉄路総公司が固定資産投資額を拡大
	82		湯浅和夫の物流コンサル道場《第138回》～温故知新偏第19回～石油危機後の輸送量減少
	86		奥村宏の判断学《第137回》貧困化するアメリカ社会
	88		佐高信のメディア批評なりふり構わず小沢一郎を追いつめた検察その片棒を担ぐメディアの役所至上主義
	89		事例で学ぶ現場改善《第127回》中規模通販会社G社の物流再構築日本ロジファクトリー　青木正一　代表
	92		中国鉄道コンテナ輸送第4回　港湾サイドから見た「海鉄連運」の現況小島末夫　国士舘大学　21世紀アジア学部　教授
	96		物流指標を読む《第58回》国内貨物輸送量が2年ぶりに増加へ日通総合研究所　佐藤信洋
	98		物流行政を斬る《第31回》過去最大規模となった概算要求縦割り行政のままでは削減インセンティブは働かない産業能率大学　経営学部　准教授　寺嶋正尚
	100		The International Society of Logistics 国際ロジスティクス学会[ＳＯＬＥ]日本支部報告活き活き組織構築のためのストレス・マネジメント・コミュニケーション

			DATA BANK
	104		●日本ロジスティクスシステム協会　2012年度　物流システム機器生産出荷統計（抜粋） ●国土交通月例経済（国土交通省）

	110		主要記事索引
	114		編集後記
	115		広告索引

PDFバックナンバー

[ 特集 ] 物流不動産 2013　相次ぐREIT上場で市場が急成長

2013年10月号

　今年から来年にかけて賃貸物流施設の竣工ラッシュが続く。過去に例のない規模のスペースが一気に市場に供給される。それでも開発事業者はどこも強気だ。旺盛な物流施設需要が大量供給を消化すると見込んでいる。　物流リートの相次ぐ上場で投資家層が拡大。国内外から大量の資金が日本の物流不動産市場に流れ込み、開発事業者の背中を押している。用地の高騰には拍車が掛かり、坪 300 万円を超える取引も散見されるようになってきた。　所有資産を売るなら今だ。既存施設のリストラを実施してノンアセット型に転換、変化に柔軟に対応できる体制を整えることができる。物流不動産の大幅な流動性向上と賃貸施設の増加がアセット戦略の再検討を促している。

本文(テキスト)[ 物流不動産 2013　相次ぐREIT上場で市場が急成長]

[ 特集 ] 第1部　中大型施設の賃料は上昇が続く　シービーアールイー鈴木公二シニアコンサルタント

2013年10月号

　大型施設の開発がリーマンショック前のピーク時以上の盛り上がりを見せている。しかし、今回は市況が大きく崩れることはなさそうだ。従来の3PL ／物流会社に加えてネット通販会社がテナントの主役に浮上。 BCP関連需要も動き出している。大量供給でも空室率の上昇は限定的で、賃料も上昇傾向が続くと予想される。

本文(テキスト)[ 第1部　中大型施設の賃料は上昇が続く　シービーアールイー鈴木公二シニアコンサルタント]

[ 特集 ] 第2部　開発用地は工場跡地から工業団地へ　一五不動産情報サービス　曽田貫一　代表

2013年10月号

　これまで物流施設の開発用地は工場跡地からの転用がメーンだった。しかし、首都圏近郊では工場閉鎖は一段落し、大型用地の売却も底を突いてきた。今後は入手経路の多様化が進む。工業団地の台頭や既存倉庫の建て替え更新が顕在化しつつある。

本文(テキスト)[ 第2部　開発用地は工場跡地から工業団地へ　一五不動産情報サービス　曽田貫一　代表]

[ 特集 ] 第3部　投資対象エリアが地方にまで拡大　日本不動産研究所　佐久間譲治　証券化部　インダストリアルチーム　チーフ

2013年10月号

　物流不動産への投資意欲が商業施設を抜いて集合住宅に迫る勢いを見せている。資産の流動性は増し、リスクプレミアムは急速に縮小に向かっている。これに伴い首都圏、近畿圏の物流一等地の利回りが低下したことから、投資検討エリアが首都圏周縁部や地方に広域化している。

本文(テキスト)[ 第3部　投資対象エリアが地方にまで拡大　日本不動産研究所　佐久間譲治　証券化部　インダストリアルチーム　チーフ]

[ 特集 ] 第4部　持続成長に向け日本型スキーム構築を　日本ロジスティクスフィールド総合研究所　辻俊昭　代表

2013年10月号

　大量供給によって空室率が跳ね上がる物流不動産市場の“2013 年問題”は杞憂に終わる。来年もハイペースの供給が続くが、市場は活況を謳歌する。しかし、これまで市場の成長を牽引してきた3PL 業界には異変が生じている。賃料水準の上昇と用地の高騰が3PL をさらに追い詰める。

本文(テキスト)[ 第4部　持続成長に向け日本型スキーム構築を　日本ロジスティクスフィールド総合研究所　辻俊昭　代表]

[ 特集 ] 第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「当社だけが全てのニーズに応えられる」　グローバル・ロジスティック・プロパティーズ　帖佐義之　社長

2013年10月号

　年間650 億円規模の新規開発を継続し、国内マーケットシェア首位の座を強固にする。中小型施設のリノベーション事業などにも注力し、あらゆる顧客ニーズに応える体制を整える。圧倒的な規模とサービス・アレンジ力を背景に、競合が増え続ける市場を勝ち抜いていく方針だ。

本文(テキスト)[ 第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「当社だけが全てのニーズに応えられる」　グローバル・ロジスティック・プロパティーズ　帖佐義之　社長]

[ 特集 ] 第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「日本品質の施設を海外にも展開する」　大和ハウス工業　浦川竜哉　常務執行役員　建築事業推進部長

2013年10月号

　個別企業の専用施設（BTS 型）の開発に軸足を置き、全国約120 カ所で実績を積み上げてきた。ニーズに先行した用地の取得にも積極的で今期の投資額は1000 億円以上に達するもようだ。アジア各地の工業団地開発と連携し、高品質のセンターを海外でも展開していく。

本文(テキスト)[ 第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「日本品質の施設を海外にも展開する」　大和ハウス工業　浦川竜哉　常務執行役員　建築事業推進部長]

[ 特集 ] 第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「総合デベロッパーの強みを活かす」　三井不動産　三木孝行　執行役員ロジスティクス事業部長

2013年10月号

　2017 年度までに総額2000 億円を投資する。その達成に向け、昨年4月の本格参入以降、矢継ぎ早に大規模な開発計画を発表している。用地は月100 件以上も舞い込んでくる情報を元に、相対で取得するのが基本だ。総合デベロッパーとしての実績と経験が物流施設開発にも活きている。　

本文(テキスト)[ 第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「総合デベロッパーの強みを活かす」　三井不動産　三木孝行　執行役員ロジスティクス事業部長]

[ 特集 ] 第6部　主要企業21社の最新活動状況

2013年10月号

　開発会社からJ-REIT 運営会社まで、日本の物流不動産市場の中心的プレーヤーを対象に、アンケート調査とヒアリングを行い、各社の最新活動状況をまとめた。

本文(テキスト)[ 第6部　主要企業21社の最新活動状況]

[ keyperson ] 「リート上場は日本へのコミットメント」　プロロジス　山田御酒　社長

2013年10月号

　今年二月、日本プロロジスリート投資法人を上場させた。資産売却で手に入れた資金は全額を日本国内の物流不動産に再投資する計画だ。ファンドの出口戦略としてリート上場は必ずしも便利な手段ではない。それでも日本に対してコミットメントを表明する意味は大きいと判断している。

本文(テキスト)[ 「リート上場は日本へのコミットメント」　プロロジス　山田御酒　社長]

[ ケース ] エー・エム・エス　品質改善　ヨーカ堂の共配センター業務を通じて年商7億の物流会社が進める改善活動

2013年10月号

　作業内容が変化したことでミスが急増。危機感を抱いた経営陣は、手探りで品質改善活動をスタートさせた。試行錯誤を重ねることで年間200件近くあった誤納はゼロになり、作業生産性も飛躍的に向上した。地場物流会社による自主的な改善活動は、主要荷主のイトーヨーカ堂をはじめ関係者から高い評価を受けている。

本文(テキスト)[ エー・エム・エス　品質改善　ヨーカ堂の共配センター業務を通じて年商7億の物流会社が進める改善活動]

[ ケース ] レノボ　欧米SCM会議㉛　1万人のSCM部隊をデル出身者が牽引5つのKPIでグローバル物流を最適化

2013年10月号

　IBＭのPC部門を2005年に買収したのを機に、 NECとの合弁や独メディオンの買収などで世界市場に果敢に攻め込み、ついにPCの世界シェアでトップに立った。総勢1万人に上るグローバルSCM部門がそのオペレーションを支えている。デルから引き抜かれて同部門の指揮に当たっているジェリー・スミス上席副社長が同社のサプライチェーン戦略を解説する。

本文(テキスト)[ レノボ　欧米SCM会議㉛　1万人のSCM部隊をデル出身者が牽引5つのKPIでグローバル物流を最適化]

[ 物流不動産Biz日記 ] 第7回“他社の倉庫を紹介するのは言語道断だ”

2013年10月号

　「おたくに倉庫探しを頼んでも、自社の物件しか提案してこないじゃないか。本当に当社のことを考えてくれているのか」

本文(テキスト)[ 第7回“他社の倉庫を紹介するのは言語道断だ”]

[ 値段 ] 第87回　近鉄エクスプレス　収益性重視でライバルと明暗分ける航空貨物の減少も一巡し回復の兆し

2013年10月号

　フォワーディング大手三社のうち最も航空貨物事業の比率が高く、相対的に高い収益性を維持してきた。極端な環境の悪化に見舞われた直近の一年も、シェア拡大に走るライバルをよそに収益性重視の営業戦略を貫いた。日本発航空貨物が回復に転じれば、大幅な利益増が期待できる。

本文(テキスト)[ 第87回　近鉄エクスプレス　収益性重視でライバルと明暗分ける航空貨物の減少も一巡し回復の兆し]

[ NEWS ] 欧米編

2013年10月号

　フェデックスは、英国のクール・ロジスティクス社が開発した新たな小型の保冷剤「ナノ・クール」の利用を開始した。二〜八度の温度帯を最大九六時間維持することが可能という。使用前に冷蔵庫で冷やしたりドライアイスを用いたりする手間が省ける。ヘルスケア分野の多様な輸送ニーズに対応していくのが狙い。

本文(テキスト)[ 欧米編]

[ NEWS ] 中国編

2013年10月号

　交通省は、公共交通都市建設に関し、都市総合旅客輸送ターミナルの建設、都市インテリジェント公共交通システムの構築などに政策と財政支援を実施し、クリーンエネルギーを応用した公共交通車両の推進を交通運輸省エネ・排出ガス削減補助金の支給範囲に組み入れると発表した。

本文(テキスト)[ 中国編]

[ 道場 ] 石油危機後の輸送量減少

2013年10月号

　石油ショック直後の日本では、物資の買い占めや価格の高騰を見越した売り惜しみ、倉庫に在庫を隠す“物隠し” などが至るところで発生した。小売りの店頭から商品が消え、景気は低迷。国内貨物輸送量は戦後初めての大幅な減少に見舞われた。とりわけ落ち込み幅が大きかったのは、鉄道貨物輸送だった。

本文(テキスト)[ 石油危機後の輸送量減少]

[ 判断学 ] 第137回貧困化するアメリカ社会

2013年10月号

　アメリカが“貧困大国” になっている。本来は公共性が優先されるべき教育・医療・食品衛生などの分野でも、利益だけが追求される。こうなった原因はどこにあるのか。

本文(テキスト)[ 第137回貧困化するアメリカ社会]

[ メディア批評 ] なりふり構わず小沢一郎を追いつめた検察その片棒を担ぐメディアの役所至上主義

2013年10月号

　小沢一郎の時代は終わったと言われる。確かにそうかもしれない。しかし、検察とともに、あるいは検察権力に乗っかる形で反小沢のキャンペーンを展開したメディアの責任は問われていない。

本文(テキスト)[ なりふり構わず小沢一郎を追いつめた検察その片棒を担ぐメディアの役所至上主義]

[ 現場改善 ] 第127回　中規模通販会社Ｇ社の物流再構築

2013年10月号

　中堅の通販会社からコンサルティングの依頼が入った。本社併設の物流センターで自社運営を続けてきたが、この二年で売り上げが倍増し、オペレーションが追い付かなくなりそうだという。現場を見て素人運営であることはすぐに分かった。物流機能の整備に本腰を入れないと通販会社として飛躍するのは難しいだろう。

本文(テキスト)[ 第127回　中規模通販会社Ｇ社の物流再構築]

[ 中国鉄道コンテナ輸送 ] 第4回　港湾サイドから見た「海鉄連運」の現況　小島末夫　国士舘大学　21世紀アジア学部　教授

2013年10月号

　近年来、中国の港湾は取扱能力を持て余す供給過剰状態にある。一方、鉄道輸送は慢性的な輸送能力不足に陥っている。この2つの課題を解決するため、中国政府は海運と鉄道を連携させたコンテナ輸送「海鉄連運」の促進を図っている。港湾サイドから見た、その現状と今後の展望を解説する。

本文(テキスト)[ 第4回　港湾サイドから見た「海鉄連運」の現況　小島末夫　国士舘大学　21世紀アジア学部　教授]

[ 物流指標を読む ] 第58回　国内貨物輸送量が2年ぶりに増加へ　「2013年度の経済と貨物輸送の見通し（改定）」日通総合研究所「企業物流短期動向調査」日通総合研究所

2013年10月号

●2013年度の国内貨物輸送量は1.2％増の見通し ●外貿コンテナの輸出は3.0％増、輸入は2.8％増 ●国際航空貨物は輸出入ともにマイナスで推移

本文(テキスト)[ 第58回　国内貨物輸送量が2年ぶりに増加へ　「2013年度の経済と貨物輸送の見通し（改定）」日通総合研究所「企業物流短期動向調査」日通総合研究所]

[ 物流行政を斬る ] 第31回　過去最大規模となった概算要求縦割り行政のままでは削減インセンティブは働かない

2013年10月号

　来年度予算の概算要求が総額一〇〇兆円に迫った。しかし、施策の中身を見ると疑問符の付くものばかり。概算要求は真に必要な予算を積み上げた結果であるべきだが、各省庁の念頭には昨年度より多くの予算を確保することしかない。大幅な権限を有する内閣府直轄の組織を設けなければ、この流れに歯止めは掛からない。

本文(テキスト)[ 第31回　過去最大規模となった概算要求縦割り行政のままでは削減インセンティブは働かない]

[ SOLE ] 活き活き組織構築のためのストレス・マネジメント・コミュニケーション

2013年10月号

　活気のない組織は生産性が悪い。これは業種を問わず全ての企業に共通することで、物流業のように人手に頼る職場ではとりわけその影響は大きい。しかし、多くの企業が問題に真に向き合おうとしていない。表面的な取り組みにとどまっているのが現状である。カウンセリングとコンサルティングの両面からのハイブリッドアプローチでこの問題に対処し、スタッフの能力を最大限に発揮できる環境構築の考え方を紹介する。

本文(テキスト)[ 活き活き組織構築のためのストレス・マネジメント・コミュニケーション]

[ データ ] 日本ロジスティクスシステム協会2012 年度　物流システム機器生産出荷統計（抜粋）

2013年10月号

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本文(テキスト)[ 日本ロジスティクスシステム協会2012 年度　物流システム機器生産出荷統計（抜粋）]